第二节　施工承包合同的签单

一般施工队都是由一名建筑工匠负责牵头，组织工人承包附近房屋的建设工作。该工匠负责和房主商谈建筑费用并组织施工，工人按天发给报酬。由于国内人情关系比较重，加上这些工匠都是“熟人”，很多房主在建房时，只是进行口头约定。在现代社会，这种依靠人情、自觉性建立的合作关系，一旦真正碰到问题，往往会导致各方面的损失，而且很难追究相关责任。因此，在自建小别墅的施工之前，还是要与相关责任人签订规范的承包合同，明确双方的义务和权利，这样在施工过程中，对于质量、进度都有保证，也能够将建设过程中的各种风险因素降到最低。

一、施工队的性质

由某位建筑工匠牵头组建的施工队并不是法律意义上的“组织”。该工匠以建筑工匠的身份承包房主的住房拆建工程，工匠与房主之间形成承包合同关系；然后该工匠又以雇主身份雇佣若干工人为其劳动，他与其他工人之间所形成的关系实际上是雇佣劳动关系。因此该施工队是以雇佣形式组建的，它不是严格的组织，而是个人承包经营下的雇佣劳动群。因此，签订建房合同从法律层面并不是与施工队签订，而是与牵头的建筑工匠个人（即承包方）签订。

虽然承包方的确不是法人、不具有法人地位，但这不影响个人可以成为小型建筑工程的承包者。房主自建两层以上住宅建筑，房主可以委托具有资格的建筑工匠施工并签订建房协议。

二、组织者与房主之间合同的订立

作为施工队组织者的工匠与房主是承包合同关系，受合同法、建筑市场规范及相关法律规范的调整和保护，因此建筑工匠承包建筑工程，应当依法与业主签订书面承包合同，并认真履行合同的规定。

合同的内容可以参照《合同法》中关于建设工程合同和承揽合同的规定由当事人约定，一般包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所，标的，数量，质量，价款或者报酬，履行期限、地点和方式，违约责任，解决争议的方法等。

在合同的签订过程中有几个实际问题需要引起大家重视。

1.工程质量的评定

因为自建小别墅不像大型建筑那样有正式的质量验收过程，因此在质量评定上会有一定困难，所以房主在签订合同后会承担一些风险。虽然相关管理办法如《村镇建设工程质量安全监督管理办法》中明确规定村镇建筑工匠对工程项目的施工质量负责，但房屋施工质量的验收主要取决于房主的评价。对于建成房屋的质量问题，承包人和房主双方应当在承包合同中进行明确的约定。建筑工匠对所承包的工程质量负责，对达不到合同规定标准的，应当在限期内进行返修。为此，建议房主自建两层以上住宅最好与具有专业知识的专业技术人员（一般当地建委部门都有相关的技术人员）签订技术服务协议，指导建房户选用符合自建住宅技术标准的通用图纸，并提供基础设计、材料选用、质量控制等技术服务。

2.施工安全的责任

在双方签订的承包合同里，应该包括对安全问题的明确约定。虽然相关规定中明确规定建筑工匠对工程项目的施工安全负责，但房主知道或者应当知道承包人没有相应资质或者不具备安全生产条件的，当工人在施工过程中因安全生产事故遭受人身损害时，发包人与承包人承担连带赔偿责任，或者先由作为承包人的建筑工匠承担、承包人再向发包人追偿相应责任。

三、建房合同书

房主与承包人就自建住宅签订施工合同时，应根据具体情况签订详细的合同条款。以下是一合同范本，仅供参考。

农村建房合同样本（格式范本）

甲方：_______________________________（姓名，身份证号码）

乙方：________________________________（姓名，身份证号码）

甲方拟建房屋一座，位置在__________县______________镇_______村_____________组，由乙方负责承揽建设。为明确双方权利义务关系，经平等协商，双方自愿签订本加工承揽合同。

一、双方权利义务

1.甲方负责提供石灰、砖、水泥、沙子、水源、钢材等建筑材料。根据施工进度，乙方应提前______________天通知甲方购买所需材料。

2.乙方具有从事农村房屋建设的成熟经验，负责施工建设并交付建房成果。当事人明确，双方不存在雇佣关系。

3.搅拌机、振动器等施工机械以及模板、脚手架等所有劳动工具由乙方自带，费用由乙方自理。

4.工期从___________年_____________月___________日开始建设，工期为____________天。如发生下雨、停电、地震等影响施工的不可抗力情况的，可顺延工期。

5.乙方加强对其人员的安全教育，严格管理，遵守国家法律法规，安全施工。由于乙方人员的故意或过失引起的安全事故由乙方自行负责，与甲方无关。

6.乙方所属人员的工资报酬由乙方负责支付，与甲方无关。

二、质量要求

1.乙方应当本着保质保量的原则，按照图纸施工，加强质量管理。

2.重要施工过程：如地基、浇筑须经甲方验收后方能进行下一工序。

3.甲方发现乙方在施工过程中有偷工减料、工作不负责影响房屋质量等行为时，有权要求乙方停工或整改。

4.房屋建成后一年内，甲方发现质量问题的，乙方必须进行免费维修。

三、付款方式

1.工程款结算方式：以建房面积计算，每平方米人民币___________元。

2.付款时间：第一次付款在施工开始后______________天内，第二次付款在____________，第三次付款在______________，第四次付款在房屋竣工并经甲方检验后_________________天内给付。

四、违约责任

1.由于工程质量达不到要求的，乙方要进行修理、重做；造成损失的，由乙方赔偿。因乙方原因导致使合同无法履行的，乙方应承担违约金________________________元，并赔偿因其违约给甲方造成的一切损失。

2.乙方若无视甲方的合理要求，或者采取消极怠工和延误工期等做法为难甲方，视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同。乙方应承担违约金____________元。

3.在乙方无违约行为的情况下，甲方若不按合同约定支付工程价款，应当承担违约金_______________元（或每日承担违约金______________元）。

五、争议解决办法

1.发生合同争议时，双方应友好协商。

2.如协商不成，双方可将争议提交人民法院进行裁决。

六、附则

1.本合同一式两份，甲乙双方当事人各执一份。

2.本合同自签订之日起生效。

3.以上合同，双方必须共同遵守。如经双方协商同意签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。

甲方签字：

乙方签字：

年　　月　　日

四、工程结算的办法

建房工程竣工验收后，合同双方需对已完工程进行结算。

1.工程结算的含义

虽然承包人与房主签订了工程承包合同，并按合同约定支付工程价款，但是施工过程中往往会发生地质条件的变化、房主新的要求、施工情况发生变化等。这些变化双方在施工期间已经确认，那么工程竣工后就要在原承包合同价的基础上进行调整，重新确定工程造价。这一过程就是工程结算的主要过程，在实际施工过程中，很多人习惯把这部分叫做尾款结算。

2.工程结算的办法

（1）包工包料模式的结算　在包工包料方式下，工程竣工后，合同双方对施工过程中实际发生的实物工程量进行统计，根据合同约定的实物工程量人工单价计算出建房工程的人工费和措施费；根据实际发生的实物工程量统计出各种建筑材料消耗量，再利用各种材料预算单价计算出材料费，最终得到工程实际造价，也是全包价。扣除已支付的工程进度款，结算出房主尚未支付的余款。

（2）包工不包料模式的结算　在包工不包料方式下，工程结算实际是工程承包价款的结算。工程竣工后，合同双方对施工过程中实际发生的实物工程量进行统计，根据合同约定的实物工程量人工单价计算建房工程的人工费和措施费，得到工程实际的承包价。扣除已支付的工程款，结算出房主尚未支付的余款。