第三节 宅基地的选择和审批
1.宅基地的定义
宅基地是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，即指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地种类型。
农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户一部分土地，用于建造住房、辅助用房（厨房、仓库、厕所）庭院、沼气池、禽畜舍等。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。
根据我国法律规定，宅基地属于国家和集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权。原有的法律规定，宅地基不得转让、出租或抵押，但是在2014年中央一号文件即《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》中对于宅基地的使用和转让有了新的规定：“改革农村宅基地制度，完善农村宅基地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。有关部门要抓紧提出具体试点方案，各地不得自行其是、抢跑越线。”
不过，由于只是刚开始试点，政府相关部门和地方的具体办法还未出台或者确定，涉及的具体情况，还得去跑一跑当地的相关政府部门，询问是否可行，以及具体的办法。就目前阶段而言，宅基地的相关政策法规，大多数地区还是沿用之前的条款。
2.宅基地的申请条件
申请人是本集体经济组织成员，且在本集体经济组织内从事生产经营活动，并承担本集体经济组织成员同等义务。只有属于表1-3所列情况之一的，才可申请宅基地。
表1-3 可以申请宅基地的条件
3.宅基地的用地标准
村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
4.宅基地的申请审批流程
宅基地的申请审批流程可参考图1-2。
图1-2 宅基地的申请审批流程
①由本人向所在
②由农村集体经济组织召开成员会议或者村民委员会召开村民会议对其用地申请进行讨论。
③讨论通过后，由农村集体经济组织或村民委员会将申请宅基地的户主名单、占地面积、位置等张榜公布，报乡（镇）人民政府审核。
④乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准，批准结果由村民委员会或农村集体经济组织予以公布。占用农用地的，按照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用手续。
⑤经批准回乡落户的城镇干部、职工、军人和其他人员申请建造住宅的，应当持有原所在单位或者原户口所在地乡（镇）人民政府出具的无住房证明材料办理有关手续，其宅基地面积按照落户所在地的标准执行。
⑥回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人、烈士家属申请建造住宅的，其宅基地面积参照当地标准执行。
5.宅基地的转让条件
①宅基地使用权不得单独转让。表1-4列出的5种转让情况，应认定无效。
表1-4 宅基地使用权无效转让
②宅基地使用权的转让必须同时具备表1-5规定的条件。
表1-5 宅基地使用权有效转让
注：宅基地使用权在转让时，必须同时满足表中所列条件。
6.宅基地的选择注意事项
农村宅基地分配与建房应符合村庄规划和土地利用总体规划，充分利用旧宅基地、村内空闲地和村边丘陵坡地，严禁在基本农田保护区和地质灾害危险区内建房，严禁擅自在承包地、自留地上建房。严禁在滑坡、泥石流、陡坡、软土、山洪沟渠旁等地区选址建设住宅。建筑场地宜选择对防震有利地段和满足建筑物承载力和变形要求的场地。建筑地基宜选择对防震有利的地段，避开不利地段，当无法避开时，应采取有效措施。
农村或者小城镇土地相对宽松，建私房时就很有必要选择适宜建房的宅基地，避开一些过于复杂的地形，以免增加一些不必要的费用。以下几种地形是会大幅提高建房成本。
（1）通道过于狭窄，材料难以运输 有些古旧的村落，布局不合理，没有预留车辆行驶的通道，更有一些是顺着山坡而建的寨子，道路是拾级而上的，在这些村子中间建楼房，材料进出只能用小斗车或人力挑运，运输成本可想而知。
（2）宅基地的旁边有陡坡或悬崖 在这样的宅基地上建房，安全感的欠缺就不用说了，解决的办法，就只有砌挡土墙了。砌挡土墙的费用一般是按立方米来计算的，一立方米的片石拉到工地要上百块，加上水泥砂浆、人工费，这样下来，可是一笔不菲的费用。
（3）将房屋建在填埋土上 现代房屋一般都有二、三层以上，传统的说法，地基不打到实土是不安全的，轻则下沉龟裂，重则倾斜。如果浮土过深，只能采用机压灌桩或人工挖孔桩，这样做下来成本自然就上去了。