2.3 住房消费金融

2.3.1 住房消费金融概述

1．住房消费金融的内涵

住房消费金融（housing consumption finance），又称住房消费贷款，是指商业银行或其他金融机构向个人提供的用于购买、建造、改造以及维修住房用途并分期贷款。金融机构在此过程中收取一定的费用作为业务收入，一般是收取一定的利息。住房消费金融是消费金融的重要组成部分之一。

住房消费金融是相伴于房地产经济而生的。它起源于美国，距今已经有将近200年的历史了。1831年，在美国宾夕法尼亚州的兰克福德小镇里，一个点灯人获得了第一笔住房抵押贷款，掀开了美国乃至世界住房金融历史的第一页。随后住房消费金融在西方国家逐渐开始流行。西方国家的住房消费金融起步较早且发展水平较高。尤其在第二次世界大战之后，西方发达国家进入了和平发展时期，战后的经济社会重建以及国民收入的迅速增长强有力地推动了房地产行业以及金融行业的发展，住房消费金融也在此期间得到了高速的发展。而我国则起步较晚，直到1988年的住房体制改革以后，住房消费金融才经历了一个从无到有、从小到大的过程。现在它已经成为我国商业银行的主营业务之一。根据零壹财经和PINTEC最新发布的《消费金融技术驱动报告》的数据，2015年，我国个人住房消费贷款余额高达141800亿元，占我国总体个人消费信贷业务的74.8%。住房消费金融对商业银行的重要性可见一斑。

2．住房消费金融的分类

从不同的角度出发，可将住房消费金融进行如下分类。

按照资金来源划分，包括商业银行住房按揭贷款、住房公积金贷款以及两者相结合的住房组合贷款。

按照资金的用途划分，可分为购房贷款、住房装修贷款以及农村自建房贷款。购房贷款，是指商业银行或其他金融机构提供给个人用于购买住房的贷款。住房装修贷款，是指商业银行或其他金融机构提供给个人用于装修房屋用途的贷款。农村自建房贷款，是指金融机构（主要指农村信用社）向农村居民提供的用于建造、改造房屋的贷款。

按照住房交易形态划分，住房消费金融可分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款。新建房个人住房贷款，俗称个人新房贷款，是指银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款。个人再交易住房贷款，俗称个人二手房住房贷款，是指银行向个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。个人住房转让贷款，是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。

按照贷款利率的确定方式划分，又可分为固定利率住房消费贷款和浮动利率住房消费贷款。

另外，根据偿还贷款的方式划分，住房消费金融主要有四种还款方式，即等额本息还款法、等额本金还款法、等比例还款法以及比例还本法四种。其中前两种是我国目前主要的计算还款的方法。

3．住房消费金融的经营模式

1）国外的住房消费金融的经营模式

西方国家住房消费金融的发展水平较高，随着全球房地产行业的迅速发展，逐渐演变出三种典型的经营模式，即美国模式（资本市场型）、德国模式（互助型）以及新加坡模式（强制储蓄型）。这三种住房消费金融的模式各有特色。下面对三个经营模式进行详细的介绍。

（1）以美国为代表的资本市场型的住房消费金融模式。

该模式是一种发展水平较高的住房消费金融模式。以美国为例，美国将房地产与资本市场紧密衔接，使住房抵押贷款得以证券化。把一级市场、二级市场以及抵押贷款保险担保市场者相结合，实现了在以土地所有权或使用权以及房屋所有权作为还本付息保证的基础上，利用资本市场筹集和运用住房金融资金来支持住房消费。这种模式下融资迅速且非常灵活，能在较短的期间内筹集到大量的资金，风险也可以通过资本市场实现分散化。目前许多发达的西方国家均采用这种模式。

（2）以德国为代表的互助型的住房消费金融模式。

该模式一般包含住房储蓄银行和住房合作社两种形式。其中，住房储蓄银行是指为集体自助而建立的一个封闭、合同制的储蓄体系，旨在通过共同储蓄来帮助存款人筹措资金获取住房；住房合作社则是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属于集体合作性质。两者具体形式虽有所差异，但运行机制基本一致，由潜在购房者与指定机构（通常为住房合作社）签订资金存贷合同，约定定期到指定机构储蓄，当储蓄额达到一定时间和数额后，便自动取得从该指定机构获得与储蓄利率和数额相挂钩的住房抵押权利。具有“互帮互助”“存贷结合（存贷款的数额挂钩、利率挂钩）”以及“封闭运行（与资本市场脱钩）”的特征。该模式相对稳定，受资本市场波动的影响较小。

（3）以新加坡为代表的强制储蓄型的住房消费金融模式。

该模式是一种政府为维护居民基本的住房需要而通过强制储蓄手段筹集住房消费资金的制度安排。其基本原理为政府凭借国家权威和信用，通过法律、行政法规等强制性手段，要求雇主和雇员将员工收入的一定比例定期交存指定机构，该机构负责该项资金的经营管理，而雇员则在发生与住房有关的支出时，可以以优惠贷款的方式获得资金支持。其基本特征是资金稳定性强、存款期限长、筹资数额大、融资成本低、利率与市场挂钩或固定。

三种西方国家的住房消费金融模式的特点如表2.6所示。

2）我国的住房消费金融的经营模式

我国住房消费金融起步较晚，但是发展速度快，势头良好。我国住房消费金融市场的发展历程如表2.7所示。

自1988年启动住房体制改革以来，随着国内经济以及金融市场的迅速发展，住房消费及供应结构的巨大变革使得为提高居民购房支付能力的个人住房消费信贷得以出现，并随着住宅及房地产市场的形成和快速发展而不断壮大，逐步形成了当前“以住房按揭贷款为主，住房公积金为辅”的商业性与政策性相结合的住房消费金融模式。目前，住房消费金融的经营主体主要是商业银行，银行体系成为我国住房消费金融的资金和服务的主要提供者。

我国住房公积金制度是借鉴了新加坡的经验，由国家动用法律手段、经济手段和行政手段，对住房基金进行强制性储蓄，并由政府集中支配，定向用于住宅建设和住宅融资的管理制度，这一制度已成为我国住宅金融体系的重要基础。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金成为我国住房消费金融市场的又一资金来源，起着补充性的作用。

2.3.2 住房按揭贷款

1．住房消费金融的内涵

按揭，指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。“按揭”一词是英文Mortgage的音译，最初起源于西方国家，本义属于英美平衡法体系中的一种法律关系，后于20世纪90年代从香港引入内地房地产市场，先由深圳建设银行在当地试行，之后逐渐在内地流行起来。

住房按揭贷款（home mortgage loan），是指由商业银行或其他机构发放的，购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款。

二手房按揭贷款（second-hand house mortgage loan），是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例的首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。这种按揭贷款模式下房屋的所有者是个人而不是房地产企业。

另外，我们会经常听到与住房按揭贷款相似的一个词，即住房抵押贷款。住房抵押贷款，是指借款人基于银行认可的明确用途的资金需求，将名下或征得第三方同意将第三方名下房产抵押给银行获得贷款资金。

但值得注意的是，住房按揭贷款与住房抵押贷款是有区别的，两者并不是一个概念（在香港回归之前两者的概念是相等的）。二者的区别体现在以下几个方面。

（1）两者的法律关系主体不同。

从两者的定义可以看出。在住房抵押贷款中，若债务人即抵押人，则只有两个法律关系主体即抵押权人和抵押人。而在住房按揭贷款中，最少应有三个法律关系主体，即按揭人（银行）、按揭人（买方）、第三人（原房屋所有人）。

（2）两者的贷款性质不同。

虽然两者都存在着抵押的行为，但是，在住房按揭贷款下，借款人虽然已经拥有了对住房的使用权，但是未具有住房完整的所有权，房屋并未完全属于产权人，等到贷款全部还完后购房者才拥有房屋的所有权；而在住房抵押贷款下，借款人在借款前就拥有该房屋的使用权和所有权，只是为获得贷款将房屋产权进行抵押。

（3）两者的资金用途不同。

住房按揭贷款建立在房产交易的基础上，贷款用途用于支付买房人的购房款，因而在提供资料时需提供卖家的相关资料及签署相关文件。而房产抵押贷款并是不建立在房产交易的基础上，贷款用途可以是生产经营装修消费等，但按银监会规定贷款不能用于购房及有价证券的投资。

（4）贷款年限及利率不同。

住房按揭贷款的贷款期限最长可达30年，而房产抵押贷款的贷款期限最长为10年；利率方面，住房按揭贷款利率可以打折，也可以上浮，或按照基准利率执行，而房产抵押贷款时一般都在基准利率基础上上浮。

（5）两者的贷款手续不同。

申请住房按揭贷款时借款人需要提供首付款证明、购房合同等材料，而办理房产抵押贷款时借款人需要提供房产证、国有土地证、贷款用途等材料。

（6）两者受到的政策限制不同。

住房按揭贷款受楼市限贷限购政策的影响，而房产抵押贷款只受银行贷款政策的影响。

2．住房按揭贷款的特点

一般认为，住房按揭贷款具有如下几个特点。

（1）贷款金额大。

住房的价格较为高昂，故其相应的消费金融服务所涉及的金额相对较大，就我国而言，贷款金额少则数十万元，多则达上百万元，甚至数千万元。一般地，以数十万元居多。

（2）还款期限长。

住房按揭贷款业务中所涉及的贷款金额较大，而借款人普遍短期还款能力有限，故还款期限一般较长，大多为十几年、二十几年，最长期限可达30年。就我国而言，贷款购房者普遍选择10～20年作为还款期限。所选择的还款期限越长，意味着要支付的贷款总利息就越高；选择的还款期限越短，那么每期的还款额就越高。因此，贷款购房者应该合理衡量自身目前以及未来的收入状况，选择适当的还款期限。

（3）以抵押为前提建立的借贷关系。

金融机构开展住房按揭贷款业务时，贷出的金额较大，基于风险管理的角度考虑，会将抵押作为建立借贷关系的前提。一般会以借款人所购买的住房或者已有的住房作为抵押。这就是平常所说的“房屋按揭”。当借款人实在无力偿还本息时，贷款机构可处置变卖借款人所抵押的房屋，其收入归贷款机构所有。

3．住房按揭贷款的分类

住房按揭贷款根据贷款人的不同，分为商业银行住房按揭贷款以及住房公积金贷款两种。

4．住房按揭贷款的作用

住房按揭贷款具有以下几个方面的作用。

（1）住房按揭贷款能够提前甚至超前实现对住房的消费需求，从而在实际上增加了一定时期对住房的购买力，有利于提高居民的生活水平。由于房产的价格昂贵，如果单凭居民的储蓄积累来购买房产，很多人需要几年、十几年甚至更长的时间。换句话说，对很多人来说购买房产是很多年以后的事情。但是住房按揭贷款的产生提供了新的可能。住房按揭贷款使购房者可以用自有资金首付部分房款，其余房款通过贷款解决。这样就使许多购房者能够大幅度地提前购买房产，提前甚至超前实现对住房的消费需求。在市场经济中，现实消费需求是以实际购买能力为条件的。如果没有住房按揭贷款，许多住房的消费需求在现阶段就没有实现的条件。显然，住房按揭贷款实际上增加了一定时期的住房消费购买能力，使一些房产的提前购买成为可能。这一方面有助于加快改善人们的居住条件，另一方面，又使一定时期的社会消费购买能力出现巨大的增长。

（2）住房按揭贷款能够促进一定时期房产和与房产相关的商品销售，从而对经济增长具有极大的促进作用。在市场经济中，销售是商品价值得以实现，从而使资本增值得以实现的重要环节。它决定着市场经营主体是扩大还是缩小生产经营规模，决定着市场经营主体能否持续经营。因此，“以销定产”是市场经济的普遍规律。但商品特别是消费资料能否销售出去，从根本上说取决于全社会的消费购买能力。在住房消费贷款之外的普通消费信贷也有促销作用，但其促销作用比较小。因为普通消费信贷的数额一般不大，而且平均期限很短，其主要功能是方便消费。因此，普通消费信贷对于一定时期全社会消费购买能力的实际影响不大。但房贷与普通消费信贷不同。由于房贷能使一定时期的社会房产消费购买能力出现巨大增长，相应地又会带动与房产相关的商品的销售，因此，房贷能够切实地增加一定时期社会商品的销售总额，从而也就切实地对经济的增长具有极大的促进作用。

（3）住房按揭贷款大大增加了商业银行的业务收入，创造了可观的利润，而它对银行信用的扩大会产生超过房贷自身规模的作用。首先，住房按揭贷款具有贷款金额大、还款期限长、以抵押为前提的特点。这些特点使得该业务能为商业银行带来未来稳定的现金流以及可观的利息收入。即使借款人出现无法偿还的情况时，也可以用所抵押的房屋弥补损失。其次，从银行的角度讲，住房按揭贷款本质上是一种消费信贷，本身就是银行信用的组成部分。因此，房贷规模的扩大肯定会使银行信用的规模扩大。不仅如此，住房按揭贷款规模的扩大还会引起生产经营性信贷规模的扩大。这并不奇怪，如上所述，住房按揭贷款能够在实际上增加一定时期的社会消费购买能力，从而能够增加一定时期房产和与房产相关的商品销售，这也就必然会促进房地产及相关行业的增长。与这种增长相伴随的是对用于房地产等行业的生产经营性信贷的需求增加。这样一来，由房贷扩大引起的银行信用扩大就会超出房贷自身扩大的规模。在房贷成为消费信贷的主要部分之前，消费信贷是银行信用中不被重视的部分。在房贷成为消费信贷的主要部分之后，对消费信贷的作用需要重新认识。需要注意的是，一种银行信用的扩大会引起另一种银行信用的扩大，这里隐含着发生失控的可能性。

同时，应该看到住房按揭贷款也存在着一定的不利影响，主要体现为以下几个方面。

（1）住房按揭贷款在一定程度上降低了购房者对于其他商品的消费水平，同时增加了购房者还款的精神压力和心理压力。相对于我国的居民收入水平而言，我国的住房价格过高，因此住房消费贷款对于借款人来说是一笔巨额债务，虽然采用了分期付款的形式，但是每一期所需要支付的本金以及利息也是较大的。由于还款时间较长，综合算来所需要支付的利息也是极大的。在我国的实际经济生活中，通过住房按揭贷款方式购房所产生的利息总和普遍大于购房者支付的首付款，这对于购房者而言会产生一定的心理压力。另外，我国固定收入者占绝大多数，而且收入增长的速度较慢。每一期（每一月）所需偿还的住房消费贷款本息挤占了借款人的消费支出，在一定程度上降低了借款人的消费水平。

（2）住房按揭贷款所提供的杠杆化的交易方式为炒房者提供了契机，这大大增加了房地产市场的不稳定性，疯狂的炒房行为激发了楼市泡沫，不利于房地产市场价格的理性回归。

（3）住房按揭贷款以经济和社会的稳定发展为条件，同时会对经济和社会的和谐稳定产生重大的影响。住房消费贷款的还款期相当长，每次还款的数额大致相同。显然这是以经济社会长期稳定发展为前提条件的。经济发展的波动和社会环境的不稳定都会极大地提高贷款购房者不能按期还贷的几率。由于住房是人们最基本的生活条件，住房的不稳定会对经济和社会发展带来很大的负面影响。由于房贷对银行的风险较小而对贷款购房者的风险较大，会使购房者比较容易从银行得到贷款。但与此相对应的是，一旦贷款购房者无力按时还贷，住房就要归银行，他们就会因此而失去住房。这无论对个人还是对家庭都是难以承受的结果，会严重影响经济的发展和社会的稳定。我国社会主义经济制度的性质和宗旨更需要特别防止这种情况的出现。

资料

当代汉语新词汇——“房奴”

房奴（mortgage slave）一词是教育部2007年8月公布的171个汉语新词之一。“房奴”意思为房屋的奴隶。“房奴”是指城镇居民抵押贷款购房，在生命黄金时期中的20～30年，每年用占可支配收入的40%～50%甚至更高的比例偿还贷款本息，从而造成居民家庭生活的长期压力，影响正常消费。购房影响到自己的教育支出、医药费支出和扶养老人等，使得家庭生活质量下降，甚至让人感到奴役般的压抑。

现如今“房奴”这个名词已经越来越成为我们社会所共同关注的热点。此类家庭因为负债率较高，已经影响了家庭生活的正常品质。按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。对很多人来说，购房已不是个人行为，甚至是一个家庭、一个家族在供房。有人用“六一模式”概括全家供房的情景：六个人——青年夫妻、男方父母、女方父母用多年的积蓄共同出资，在城市里买一套房。

很多国家将整套房屋总价与家庭年可支配收入的比例作为度量住宅市场的重要指标。但是目前我国大中城市房价收入比大多已超过了6倍，其中北京、南京、青岛等城市的比率超过了10倍，房价显然偏高。房价上涨导致生活满意度下降的群体不仅是低收入者，而且波及到了中等收入人群。

房价像坐上云霄飞车一样飙升，一涨再涨。“房奴”——一个闪现着智慧光芒、也透着辛酸的新词汇开始在坊间流传。据某房地产网的一项最新调查，我国32.18%的人月供占到了收入的50%以上，成为名副其实的“房奴”。他们在享受有房一族的心理安慰的同时，也承受着“一天不工作，就会被世界抛弃”的精神重压，生活质量大为下降。很多按揭买房的人自称为“蜗牛”一族，不敢轻易换工作，不敢娱乐、旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间好好享受生活。他们常常戏称自己正在坚定地叩响“忧郁症”的大门，甚至一只脚已经迈了进去。

从本世纪初开始到2003年前后，我国迎来第一波房贷高潮。有媒体说“首代房奴”即将“翻身得解放”。实际上所谓的“首代房奴”应该被称为“第一代贷款购房人”，他们中的绝大多数早已经提前还完款，也享受到了资产爆炸式增长带来的财富，他们只能被称为“最幸福的房奴”，以70后为主。真正的“房奴”多数集中在80后，90后则是最为“潇洒”的一代房奴。从这三代“房奴”的买房故事中，不仅能一窥房子带给中国社会三代人的巨大影响，更能看到一路前行的中国房地产业发展中的一轮轮博弈。

从上世纪末，国家大面积实行住房货币化政策，同时银行开始对居民住房贷款“开闸”办理。从本世纪初开始到2003年前后，我国才迎来第一波房贷高潮。当时的住房贷款期限基本以10～15年居多，如今10年过去，很多首批房贷族也将进入无债一身轻的状态。

与城里人不同的是，农村的“房奴”既不会贷款也无法按揭，而是将四季的劳作都牢牢地绑定在房子上。外出打工挣钱，然后回农村盖房子，这成为许许多多的农村“房奴”一生的生活轨迹和奋斗目标。

（资料来源：百度百科词条——房奴）

2.3.3 商业银行住房按揭贷款

1．商业银行住房按揭贷款的内涵

商业银行住房按揭贷款，是指由商业银行发放的、购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。

商业银行二手房按揭贷款，是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例的首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向商业银行申请的贷款。这里主要是指由商业银行发放的住房按揭贷款和二手房按揭贷款，强调贷款人的主体是商业银行。

2．商业银行住房按揭贷款的具体内容

1）商业银行住房按揭贷款的申请条件

申请商业银行住房按揭贷款需具备以下条件：

（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；

（2）具有稳定的职业和收入，信用良好，同时具有按期归还贷款本息的能力；

（3）具有所购住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款；

（4）具有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

（5）具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值；

（6）银行规定的其他条件。

2）商业银行住房按揭贷款当事人所需提供的资料

表2.8给出了商业银行住房按揭贷款当事人所需提供的资料。

3）商业银行住房按揭贷款的贷款额度

银行发放的个人住房按揭贷款数额不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者低者为准）。

4）商业银行住房按揭贷款的贷款期限及利率

贷款期限最长不超过30年。通常，贷款最终到期日借款人年龄不超过65周岁，如有共同借款人的，可以年龄较小者为基准计算贷款期限。利率方面，中国人民银行规定，最低按相应档次基准利率0.9倍的下浮利率执行，可以在规定的区间内上浮和下调。2016年央行确定的房贷基准利率如表2.9所示。

3．商业银行住房按揭贷款的业务流程

1）原房主为房地产开发商

原房主为房地产开发商时，住房按揭贷款的业务流程包括以下几个步骤。

（1）房地产开发商向商业银行提出按揭合作的意向。

（2）商业银行对房地产开发商的开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开发商签订按揭贷款合作协议。

上述两点是办理住房按揭贷款业务的前提条件，只有房地产开发商与商业银行建立按揭合作关系时才能进行指定银行指定房屋的住房按揭贷款业务。

该种情况下住房按揭贷款的业务流程如图2.16所示。

（3）购房人选择房产。购房人选择想要购买的房产，办理按揭贷款时，还应进一步确认开发商开发建设的房产是否已获得银行的支持，以保证银行按揭贷款流程的顺利。

（4）办理按揭贷款申请。在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，购房者应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

（5）银行对购房者进行资格审查。银行受理购房者的贷款申请后，要从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对购房者进行资格审查，以确认是否符合规定条件。如果在未取得银行按揭支持确认的情况下，购房者盲目地与开发商签订购房合同，在不符合银行条件时，就无法获得按揭贷款，会造成资金上的被动，被迫选择其他付款方式，从而影响自己的资金安排，甚至放弃购房，造成定金的损失。

（6）签订购房合同。银行收到购房者递交的按揭申请和有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与开发商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

（7）签订住房按揭合同。购房者在签订购房合同并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与开发商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

（8）办理抵押登记、保险。购房者、开发商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求置业者申请人寿、财产保险。置业者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行保管。

（9）开立专门还款账户。置业者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，应在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认置业者符合按揭贷款条件、履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务并办理相关手续后，一次性将该贷款划入开发商在银行开设的银行监管账户，作为置业者的购房款。

2）原房主是个人（即办理二手房按揭贷款）

当原房主是个人时，住房按揭贷款的业务流程如图2.17所示。

（1）房屋买卖双方进行沟通。买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件。

（2）房屋买卖双方签订合同。如果卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（3）接受房地产交易管理部门审查。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

（4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续（注：现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。）

（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。例如，房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。

（6）办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

（7）办理贷款手续。贷款的买受人与卖方签订完房屋买卖合同后，买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度。

（8）待双方完成产权登记变更、买方领取房屋所有权证后，银行将一次性把贷款发放到购房者名下的指定银行账户上。

3）还款注意事项

（1）借款人办理商业银行住房按揭贷款后，银行需要进行对借款人及其资料进行审核、对业务进行风险评估等一系列的工作，因此借款人获得贷款需要一定的时间，一般在一个月左右。

（2）贷款的还款日期是由借款人和商业银行通过贷款合同进行约定的（也称“约定还款日”），通常有按户定日和统一定日两种方式。

按户定日，一般将每笔贷款期限起始日在每月的对应日作为约定还款日，如当月没有对应日的，则当月最后一日为约定还款日；也可以由客户自主选择每月固定日期作为约定还款日。采用按户定日法，不同客户的约定还款日不尽相同。

统一定日，是由银行对所有贷款账户统一确定每月一个固定日期作为约定还款日。采用统一定日法，不同客户的约定还款日是相同的。

（3）若借款人选择委托银行自动扣款，银行会在每月还款的当天自动扣除当月应当偿还的贷款本金和利息。借款人应当保证在约定还款日还款账户上有充足的资金。否则商业银行扣款失败可能会认为逾期，这会对个人的信用记录产生不良的影响，有的银行还会收取滞纳金。滞纳金收取与否以及收取多少取决于借款人与商业银行的合同约定。

（4）若借款人短期资金非常充裕，又想减轻未来的还款压力，可以向贷款银行申请提前还贷。但提前还贷需要满足下列条件。

① 借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后，方才可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款。

②贷款机构为严肃贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需1万元以上。

③ 借款人提前还贷一般需提前10天或15天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还资本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请，并须经其审核同意。

④ 借款人在当月仍需要偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还的贷款金额存入银行储蓄卡内。

提前还贷主要包括两种形式：一种是提前偿还部分住房按揭贷款，另一种是提前偿还全部住房按揭贷款。其中前者又包括以下三种方式。

① 提前偿还部分贷款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。

② 提前偿还部分贷款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。

③ 提前偿还部分贷款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。

在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。但是在提前还款的情况下，等额本金不一定合适，因为等额本金提前还款后月还款本金不变，造成月还款额下降，还款年限延长，利息反而升高，因此，如果打算提前还款，要根据提前还款额计算、对比哪种贷款方式更合适。

另外，借款人提前偿还商业银行住房抵押贷款实质上是一种违约行为，有的银行会在与借款人签合同时规定提前还贷要收取一定的违约金或者加收利息。

案例2.5：商业银行住房按揭贷款案例

吴先生在一家事业单位工作，工作稳定，收入不错。今年，吴先生计划结婚，为了能有一个真正属于他们自己的家，他决定通过银行按揭贷款买下早已看中的一处房子。已知该套房子总价为100万元，吴先生欲支付30万元作为首付款，其余的用A银行的按揭贷款补足。已知A银行的房贷利率是5%，还款期限为15年。

那么，吴先生若用等额本息还款法还款，他每月所需支付的本息和为：

思考题：

吴先生成功地用按揭贷款方式买房，但是在4年后由于工作调动不得不在别处安家，故吴先生想要直接卖掉现在的房子并在别处买套新房，他的想法能实现吗？

2.3.4 住房公积金贷款

1．住房公积金的内涵

住房公积金（housing fund），是指国家机关、事业单位、国有企业、城镇集体企业以及其他性质的企业、社会团体及其在职职工缴存的用于住房用途的长期储备资金。它实际上是一种住房保障制度，是住房分配货币化的一种形式。

西方国家并没有住房公积金这一概念，住房公积金是中国特色社会主义的产物。住房公积金的发展与我国社会主义市场经济的发展相适应，它有利于提升职工住房支付能力，缓解我国职工的住房难题。住房公积金制度充分地证明了中国特色社会主义不可比拟的优越性。

理解住房公积金，需要注意以下几点。

（1）只有城镇地区实行住房公积金制度，农村没有实行该制度。

（2）只有在职的职工才享有住房公积金。无工作的城镇居民、离退休职工没有住房公积金。

（3）住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工个人缴存，职工个人缴存部分由单位代扣后，连同单位缴存部分一并缴存到住房公积金个人账户内。

（4）住房公积金缴存的长期性。住房公积金制度一经建立，职工在职期间必须不间断地按规定缴存，除职工离退休或发生《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）规定的其他情形外，不得中止和中断。这一规定体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。

2．住房公积金的特点

住房公积金具有以下几个特点。

（1）普遍性。

只要是城镇在职职工，无论其工作单位性质如何、家庭收入高低、是否已有住房，都必须按照《条例》的规定缴存住房公积金。

（2）专款专用。

住房公积金是职工按规定存储起来的专门用于住房消费支出的个人住房储金，不得用于其他用途。

（3）强制性（政策性）。

单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工设立住房公积金账户的，住房公积金管理中心有权责令其限期办理，逾期不办理的，可以按《条例》的有关条款进行处罚，并可申请人民法院强制执行。

（4）福利性。

除职工自己缴存的住房公积金外，单位也要为职工交纳一定的金额。住房公积金贷款的利率低于商业性贷款；另外，住房公积金免交个人所得税，企业为职工缴纳的，可以在税前扣除。

（5）返还性。

职工离休、退休，或完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系，户口迁出或出境定居等，缴存的住房公积金将返还职工个人。

3．住房公积金的存取

1）住房公积金的缴存

住房公积金的缴存范围如图2.18所示。

除了上图所列入的范围之外，城镇个体工商户、自由职业人员也可以申请缴存住房公积金（但并不是每个社区城市的住房公积金管理中心都允许城镇个体工商户、自由职业人员交纳住房公积金，具体情况请咨询当地住房公积金管理机构）。

住房公积金逐月缴存，职工所在的单位会给职工开设住房公积金账户，每月在规定日期将职工工资的一定比例以及单位缴存的一部分一并放入公积金账户中。公积金缴存的基础等于职工的上一年度的月均工资，这一缴存基础也叫做住房公积金的工资基数。缴存的最低比例为工资基数的5%，也可以根据实际情况上调缴存比例，但不得超过工资基数的15%。

住房公积金的缴存公式如下：

住房公积金的月缴存额=职工本人上一年度月平均工资（即计算住房公积金的工资基数）×（单位缴存比例）+职工本人上一年度月平均工资×（个人缴存比例）。

案例2.6：住房公积金按揭贷款案例

某职工上一年度月平均工资为2500元，单位和个人的缴存比例各为8%，则该职工的月缴存额为：2500元×8%（单位缴存部分）+2500元×8%（个人缴存部分）=400元。

住房公积金是计付利息的，其结息日是每年的年中（6月30日）。按照存量、增量两部分分别结息。存量部分按3个月整存整取利率计息，增量部分按照同期活期存款利率计息。

2）住房公积金的使用

住房公积金的使用范围是受到严格限定的，只能用于缴存人购买住房、自建楼房、装修、改建等方面，不得用于其他用途。

另外，公积金在提取及贷款两项需求得到很好保证的前提下，获得房管会的批准后，公积金管理中心可以用收缴的住房公积金购买国债，但不能以住房公积金为其他任何主体提供担保。住房公积金所获得的收益应该存储于专门的收益账户，以作为风险准备金、管理费以及廉租房建设的补充资金。

3）住房公积金的提取

目前，只有满足下列条件时职工才能提取住房公积金余额。

（1）购买、建造、翻建、大修自有住房的。

（2）离休、退休的。

（3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的。

（4）到国外或我国港澳台地区定居的。

（5）偿还住房贷款本息的。

（6）被纳入本市城镇居民最低生活保障范围并支付房租的。

（7）职工在职期间被判处刑罚、职工住房公积金转入集中封存户两年后仍未重新就业、职工户口迁出本市、非本市户口职工离开本市并与所在单位终止劳动关系的。

此外，住房公积金提取的规定次数也根据不同的情况而不同，表现为以下几个方面。

（1）采取一次性付款购买自住住房，每年可支取一次。

（2）采取贷款或分期付款方式的，每季可支取一次。

（3）房租超出家庭工资收入的规定比例的，每年3、4月办理支取。

4．住房公积金的发展历程及现状

我国的住房公积金制度是在借鉴新加坡公积金制度的基础上建立起来的，1991年在上海试点，1994年推向全国。住房公积金制度是政策性住房金融的制度安排，经过20多年的发展，住房公积金制度目前已成为我国住房金融体系的重要组成部分。住房公积金的发展主要分为以下三个阶段。

1）试点阶段（1991—1994年）

1991年5月，上海借鉴新加坡公积金制度的成功经验，结合我国国情，率先建立了有中国特色的住房公积金制度。1992年，北京、天津等城市相继建立了住房公积金制度，全国各地随之逐步推行。

试点阶段主要有以下几个特点。

（1）住房公积金与房改工作紧密联系，处于从属地位。

（2）住房公积金缴存比例较低，月缴存额较少。

（3）管理机构不健全，业务操作不很规范。管理机构大部分跟房改办合署办公，一套人马两块牌子，并且工作人员大多也是临时借用的。

2）全面推进阶段（1994—1998年）

1994年7月，在部分大中城市试点经验的基础上，国务院发布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号文件），明确提出要全面推行住房公积金制度，住房公积金制度进入全面推进阶段。

全面推进阶段的主要特征如下。

（1）住房公积金业务迅速发展，其独特性逐渐显现。1994年11月23日，国家出台了《建立住房公积金制度的暂行规定》等一系列方针、政策，消除了人们对建立住房公积金制度的疑虑，社会各界不再把建立住房公积金制度当作地方政府自己的“土政策”。《建立住房公积金制度的暂行规定》对推动住房公积金事业的发展起到了关键作用，使住房公积金事业出现了迅猛发展的态势，资金归集量与资金使用量逐年上升，住房公积金业务大有超过房改业务发展之势。

（2）管理机构得以规范，专职人员成为工作主体。国务院住房制度改革领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》由国务院办公厅转发后，各地纷纷意识到建立住房公积金制度将是今后一项长期稳定的工作，随之管理机构有了正式编制，正式工作人员成为工作中的主体，业务工作从此得以迅猛发展。

（3）资金运用以政策性住房建设项目的委托贷款为主。虽然个人购房贷款不多，但住房公积金的社会效益和经济效益得到了初步展现。

（4）缴存比例和月缴存额逐渐提高。随着政策宣传的力度加强，人们对住房公积金制度的认识逐渐变得清晰起来，住房公积金缴存比例逐步提高。

住房公积金制度进入全面推进阶段后，对促进城镇住房建设、加快城镇住房制度改革\提高城镇居民的居住水平发挥了重要作用。

由于缺乏统一的法律规范，住房公积金制度在推行过程中存在着许多问题和隐患：①一些单位缴存随意性较大，不缴或少缴现象严重；②有些地方挪用现象时有发生，侵害了所有者利益；③决策机构、管理机构的职责不明确，特别是管理中心的管理制度不健全，隐含着许多风险；④管理中心对逾期不缴或少缴行为无行政执法权，执法力量很弱。

3）发展新时期（1999年至今）

1999年3月17日国务院第15次常务会议通过了《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》），同年4月3日，国务院总理朱镕基签署第262号国务院令，正式发布了《住房公积金管理条例》，对住房公积金的缴存、提取、使用、管理、监督、处罚等环节加以规范，保证了住房公积金制度持续、健康的发展。《条例》的发布实施，标志着住房公积金管理进入法制化和规范化轨道。

2002年3月24日，国务院根据全国住房公积金的发展情况，在总结各地经验的基础上，对条例做了相应的修改，以《国务院关于修改<住房公积金管理条例>的决定》（国务院令第350号）（以下简称《决定》），进一步扩大了缴存范围，将民办非企业单位、社会团体也纳入住房公积金归集范围，完善了相关的管理机构。《条例》与《决定》的实施，使得住房公积金具有较为完善的制度保障。

发展新时期主要有以下几个特点。

（1）法制化和规范化。①《条例》对缴存、提取和使用的条件和程序都作了详细规定；②明确了决策机构、执行机构、监督机构的职责和运作程序；③建设部（现为住建部）《关于加强和住房公积金服务工作的意见》和《住房公积金服务指引（试行）》（建金[2011]9号），对所有住房公积金业务的办理场所、流程、要件、时限都作了标准化的规定，用制度化推进业务管理规范化、业务流程优化，促进服务制度健全和服务质量提升。

（2）管理机构走向独立。2002年，国家建设部等九部委发布《关于调整住房公积金管理机构的意见》，将管理机构定格为隶属于同级人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位，实现了机构的规范和独立。

（3）管理科学化信息化。①电算化、信息化和互联网技术的广泛应用，促进了住房公积金管理的科学化。②《建设部关于进一步规范住房公积金管理信息公开工作的意见》（建金管[2007]222号）对政策法规、规章制度、办事流程和信息查询等信息公开行为作了明确的规定，规范了信息公开行为，加强了住房公积金管理工作的透明度，维护了住房公积金缴存人的知情权和监督权。

（4）功能日益明显。住房公积金在支持个人购买住房、活跃房地产市场方面起到了积极的作用。住房公积金的独特作用、地位、性质、特点，越来越为广大人民群众所接受和认可，成为在职职工建房、购房的主要支撑点，凸现其强大的生命力。

2.3.5 住房公积金贷款

1．住房公积金贷款的内涵

住房公积金贷款（housing public accumulation funds loan），指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。根据住房性质的不同，住房公积金贷款可分为公积金新房贷款、公积金二手房贷款、自建住房贷款，住房装修贷款、商业性住房贷款转公积金贷款等。

相对于商业银行住房按揭贷款，住房公积金贷款具有以下几个特点。

（1）利率较低。

由于住房公积金贷款是一种政策性的制度，旨在提高职工的住房支付能力，其利率由中央银行专门设定，因此利率较低。与商业银行住房按揭贷款相比，住房公积金贷款利率会低一到两个百分点。

（2）还款方式灵活。

用住房公积金按揭贷款购买住房，银行的还款方式会比商业贷款购买住房更加灵活，借贷人可以自己确定每个月的还款额，但前提是每个月的还款额不低于银行规定的最低还款额，这样一来，借贷人就可以根据自己的经济实力制订合理可行的还款计划，方便借贷人安排自己每月的经济支出。对于公积金按揭贷款的提前还款，借贷人可以提前偿还部分或者全部的贷款本金和利息，并且不需要支付任何的违约金。

但是如果借贷人选择的是商业贷款，银行贷款的偿还方式可就没有这么灵活了。对于商业性的贷款，提前还款的方式只有两种：一种是一次性提前还清，另一种是以万的倍数提前偿还。

（3）购房限制小。

目前各大商业银行对于二手房贷款的限制条件比较多，房龄过高、房产地段不好、房产变现能力差的二手房在银行是很难申请到住房贷款的。但如果是以公积金贷款购房，银行对二手房房龄的限制就相对较少，二手房的房龄和住房贷款的年限加起来不超过50年就可以申请公积金按揭贷款。

2．住房公积金贷款的作用

住房公积金贷款有以下几个方面的作用。

（1）有利于提高职工的住房消费能力。

由于住房公积金具有强制储蓄、长期累积的特点，且住房公积金的贷款利率优惠，降低了职工的购房成本，提高了职工的住房支付能力，有利于解决中低端等收入家庭的住房难题，提高职工的住房消费能力。

（2）有利于转变企业职工的住房观念。

我国的住房制度已经由计划分配变为货币化分配，但是部分职工依靠国家、依靠企业解决住房的“等、靠、要”的观念仍然存在。住房公积金贷款有利于帮助职工树立自食其力的观念，从而使其适应市场化的经济。

（3）有利于拉动社会消费，扩大内需。

住房公积金实际上减少了职工的住房支出，使职工有更多的收入用于其他方面的消费，从而增加社会消费，推动经济发展。

（4）有利于推动房地产行业以及相关产业的发展。

近年来，政府高度重视改善人民群众的居住条件，把住房条件的改善作为提高人民群众生活质量的重要标志。住房公积金管理部门作为政策性住房金融机构，肩负着住房保障的重要职责，帮助和支持城镇中低收入、低收入居民家庭改善住房条件。通过发放住房公积金贷款，能有效地推动房地产、建材、家电、家具等相关行业的发展。此外，住房公积金的净增值收益可以为廉租住房建设提供资金支持，为最低收入居民家庭提供住房保障。

3．申请住房公积金贷款的基本条件

申请住房公积金贷款需满足以下几个方面的要求。

1）申请条件

（1）城镇职工个人与所在单位必须连续缴纳住房公积金满一年。

（2）借款人购买商品房的，必须有不少于总房价30%以上的自筹资金作为房屋首付款。

（3）借款人有稳定的经济收入、信用良好、有偿还贷款本息的能力。

（4）夫妻双方都正常足额缴存住房公积金的，只允许一方申请住房公积金贷款。

（5）一个家庭同一时间只能申请一次住房公积金贷款购买一处住房。

（6）贷款人须有本省（市）城镇常住户口或有效居留身份。

（7）同意用所购住房做抵押。

2）申请人需准备的材料

（1）借款人及配偶（如有）的有效身份证明、户口簿（第二代身份证需要复印背面页，户口簿应复印扉页、户主页、借款人及配偶页）。

（2）婚姻证明：未婚的由户口所在地婚姻登记处开具单身证明；离婚的提供离婚证明及未再婚证明（离婚证、法院判决书或裁定书，未再婚证明由户口所在地婚姻登记处开具）；已婚的提供结婚证。

（3）借款人与售房单位签订的购房合同原件。

（4）借款人本人及其配偶（已婚的）共同填写的借款申请表、单位开具的缴存住房公积金证明、工资收入证明、借款人银行卡最近一年的流水。

（5）借款人先行交付给售房单位的不低于协议规定的首付款收据。

4．办理住房公积金贷款的业务流程

办理住房公积金贷款的流程如图2.19所示。

（1）咨询：购房者先向公积金管理中心咨询有关业务办理的状况，以得到一些详实的信息。

（2）初审：由住房资金管理中心对申请人提交的材料进行初步审查，包括申请人资格、贷款额度、贷款期限，初审合格以后，由中心出具《抵押物审核评估通知单》。

（3）评估：申请人持《抵押物审核评估通知单》到中心指定的评估机构，对所购买的房屋价值进行评估。经济适用房不需要评估。

（4）审核：申请人持评估机构出具的《评估报告》以及中心要求的初审材料到中心进行贷款审核。如果合格，中心开具《住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》。

（5）办理担保手续：申请人持《住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》，按照自己选择的担保方式办理担保手续。如果选择“抵押+保证”的方式，保证人应该出具书面的担保函；如果选择“抵押+保险”或第三人保证的方式，应该到保险公司投保或到担保机构办理委托担保手续。

（6）签订借款合同。

（7）住房资金管理中心与受托行签订委托贷款协议。

（8）借款人直接向住房资金管理中心提出贷款申请，受托行业可根据需要，代为收集借款人申请资料，统一交住房资金管理中心审核、审批。

（9）住房资金管理中心对每笔贷款金额、期限、利率审批同意后，与受托行签订委托贷款合同。

（10）受托行按照委托贷款合同约定，与借款人分别签订《住房公积金委托贷款抵押合同》《住房公积金委托贷款质押合同》《住房公积金委托贷款保证合同》后，办理借款手续。

（11）受托行将贷款直接划入售房方在受托行开立的指定账户。

5．住房公积金贷款额度的确定

1）住房公积金贷款额度的规定

公积金贷款额度按级别规定，A级最高能贷80万，AA级最高能贷92万，AAA级最高能贷104万。公积金贷款年限为最高30年，以夫妻双方年龄大的为准，年龄加上贷款年限不能超过70年，且与楼龄有关系，砖混结构的楼龄加上贷款年限不能超过47年，钢混结构的楼龄加上贷款年限不能超过57年。

具体贷款额度如下。

（1）不得超出个人还款能力，即：借款人月缴存额÷借款人公积缴存比例+借款人配偶公积金月缴存额÷借款人配偶公积金缴存比例之和×50%×12（月）×借款期限；

（2）购买首套普通自住房，不得超过所购住房价款的70%（套型建筑面积在90平方米（含）以下的，不得超过所购住房价款的80%）。

（3）借款人（含配偶）要具备偿还贷款本息后月均收入不低于本市城乡居民最低生活保障的能力。

公积金贷款年限：住房公积金贷款的最高年限为30年。借款人的年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄后5年，即男职工可贷到65岁，女职工可贷到60岁。

2）住房公积金贷款额度的计算

公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。计算方法如下。

（1）按还贷能力计算：

{（借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额}×贷款期限（月）。

使用配偶额度的：{（夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额}×贷款期限（月）。其中还贷能力系数为40%。

月工资总额=公积金月缴额÷（单位缴存比例+个人缴存比例）。

（2）按房屋价格计算：

贷款额度=房屋价格×贷款成数。

其中贷款成数根据购建修房屋的不同类型和房贷套数来确定。

职工家庭（包括职工、配偶及未成年子女，下同）贷款购买首套住房（包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房），且所购住房建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的，应支付不低于所购住房价款20%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的80%；所购住房建筑面积超过90平方米，应支付不低于所购住房价款30%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的70%。

职工家庭贷款购买第二套住房的，应支付不低于所购住房价款50%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的50%。

职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放个人住房公积金贷款。

购买私产住房的，房屋价格和评估价格不一致时，取二者低值核定额度。

购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。

具体的贷款额度金额还要同时考虑单笔贷款最高额度、最高可贷款额度、最低首付款和信用等级。

（3）按账户余额计算：

职工申请住房公积金贷款的，贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额（同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款的，为职工及配偶住房公积金账户余额之和）的10倍，住房公积金账户余额不足2万的按2万计算。

（4）按最高限额计算：

使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额40万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额60万元。

使用本人住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额50万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人或其配偶正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额70万元。

申请贷款时职工或其配偶正常缴存按月住房补贴的，参照正常缴存补充住房公积金的规定执行。

计算出的贷款额度数值保留到千位，千位以下不为零的千位加一。

6．住房公积金贷款的偿还

住房公积金贷款的主要还款方式与住房按揭贷款相同，有两种，即等额本息法和等额本金法。

值得注意的是，一年期以内的住房公积金贷款，应当于到期时一次还本付息；一年期以上的住房公积金贷款，应当按月偿还贷款本息。

当然，住房公积金贷款可以提前偿还，只要提前一个月向银行申请就行了。具体到各地各银行规定或合同中约定的不一样，就可能稍有不同，例如，有的银行规定，提前还贷还需支付一定的违约金，有的就不需要。

案例2.7：住房公积金贷款案例

李先生看中了一套80平米的住房，房价是4000元/m2，总价款为320000元。李先生付了30%的首付款，其余的款项通过住房按揭贷款与公积金贷款补足。贷款期限为10年，按月等额还款。李先生及妻子每人每月缴纳住房公积金200元，且两人正好30岁。根据《个人住房贷款管理办法》的规定：“公积金贷款额度最高不得超过贷款家庭成员退休年龄内所交纳的住房公积金数额的2倍。”因此，李先生能够申请到的住房公积金最高额度为：

200×12×55×2=264000（元）

因此，李先生需要贷款的金额为320000×70%=224000（元），该金额并未超过规定的最高额度。出于经济考虑，李先生可以用住房公积金贷款的方式贷款224000元，已知公积金贷款的年利率是4.8%（月利率为0.4%）。

那么224000元公积金贷款的每月还款额为：

因此，李先生每月需偿还的住房公积金贷款额为2354.03元。

2.3.6 住房装修贷款

1．住房装修贷款的内涵

住房装修贷款（housing decoration loan），是指商业银行或其他金融机构发放给借款人的用于自有住房装修用途的贷款。它以借款人的信用状况、一定的质押品或抵押品或者第三方的保证作为担保。目前该业务的主要经营主体是商业银行和消费金融公司。

1999年，《中国工商银行个人住房装修管理暂行办法》出台，对住房装修贷款业务进行了界定和规范。该办法实施后，北京、上海等大城市的各家银行纷纷开展自己的住房装修贷款业务并取得了很好的成效。在短短5年内，住房装修贷款业务以每年将近20%的速度飞速发展。目前，住房装修贷款仍是各家商业银行主推的贷款业务之一。

2．住房装修贷款的特点

住房装修贷款具有以下几个特点。

（1）贷款期限长。

住房装修贷款相对于普通的消费贷款来说，还款期限较长，最长可达8年。

（2）办理速度快。

住房装修贷款业务的办理与住房按揭贷款相比快得多，一般贷款审批只需要1～3个工作日。

（3）担保方式多样化。

住房装修贷款可采取借款人信用状况、抵押、质押及保证等多种担保方式。

此外，住房装修贷款的额度是根据借款人的还款能力、担保状况及资金需求状况核定的，其贷款利率在中国人民银行规定的贷款利率范围内浮动。

3．住房装修贷款的方式

目前，住房装修贷款主要有个人消费贷款、信用贷款、信用卡分期贷款、住房公积金贷款四种方式。

1）个人消费贷款（持证抵押贷款）

该方式下，商业银行会以借款人或第三人具有所有权或依法有权处分的财产、权利作为抵押物或质押物，或由第三人为贷款提供保证，并承担连带责任作为担保。这种情况下，商业银行的风险相对较小，因为当借款人出现违约时商业银行可以通过抵押物、质押物与第三方的保证弥补损失。目前多家银行都有这项业务，所以对于消费者来说，有很大的选择空间。

2）信用贷款

该方式下，商业银行是以借款人的信用状况作为发放贷款的基础，无须任何抵押和担保。其贷款额度大小根据借款人的信用状况而定，信用状况越好，贷款额度越大。信用贷款无抵押、无担保，对消费者的要求较高，或是高高筑起资产证明的门槛，或是规定特定行业的人士、VIP客户、公司高级管理人员才能申请，均要严格考察申请者的工作性质、所处行业、收入状况等细节。较受消费者青睐的有宁波银行、渤海银行、渣打银行、花旗银行等银行的个人信用贷款产品，这些银行信用贷款额度一般是月收入的5～8倍，当然利率也会较高。

3）信用卡分期贷款

有些银行为了更好地满足消费者家装分期的需求，推出了信用卡家装分期的业务，它其实是信用贷款的一种延伸，是一种基于信用卡业务之上的住房装修贷款，也被叫做“家装分期”或“安居分期”。该业务针对的是居住在大中型城市、刚刚购买新房、无钱装修、信用记录良好的人士。一般额度上限为10万～20万，个别产品最高分期额度为50万。但有一点需注意，需要申请者是公务员、老师、银行的正式员工、在注册资金3000万以上的公司担任中高层管理人员。这种方式具有灵活简便、还款方式灵活、免利息等特点，是一种近年来新兴的业务。

4）住房公积金装修贷款

住房公积金装修贷款是指具有住房公积金的借款人向公积金管理中心申请将其缴存的与所在单位缴存的公积金用于装修用途的贷款。由于住房公积金是一种保障性的住房补贴措施，因此这种方式下的贷款利率相对优惠。

4．住房装修贷款的业务流程

1）个人消费贷款（持证抵押贷款）

该模式的业务流程，如图2.20所示。

（1）贷款前咨询。借款人先填写贷款申请书，并将借款人所在单位出具的借款人固定经济收入证明、借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件，以及借款人具有法律效力的身份证明、符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明等贷款银行要求提供的其他文件或材料提交给银行。

（2）材料审查。商业银行对借款人的申请、购房合同及相关协议及有关材料进行审查。

（3）办理抵押手续。借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

（4）合同公证并放款。借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。公证之后商业银行将贷款发放到借款人指定的银行账户中。

（5）借款人履约还款。商业银行发放贷款后，借款人按照约定如期还款。

2）信用贷款

（1）借款人提出贷款申请，填写贷款申请审批表并上交身份证、职业收入证明、居住地证明以及银行规定的其他资料。

（2）银行对借款人提交的申请资料进行审核，并根据资料对借款人的信用状况进行评估，确认借款人的信用额度。

（3）银行审核通过申请资料后，双方签订借款合同。银行将贷款以转账的形式发放到借款人指定的账户中。

（4）放款成功后，借款人将贷款用于装修用途并履约按期还款。

3）信用卡分期贷款

由于该模式是基于信用卡之上的贷款方式，所以要以借款人事先持有信用卡为前提。

（1）申请：持卡人填写申请表，向银行提交申请材料。

（2）交易：持卡人获得银行调额通知后，在发卡银行指定的家装商户的专用分期 POS机上完成交易。

（3）还款：持卡人根据约定，每月按照对账单所列示的金额还款。

4）住房公积金装修贷款

（1）公积金装修贷款申请人向住房置业担保公司提出借款申请，同时交验有关证明和资料。

（2）银行对借款人交验的证明和资料审查通过后，借款申请人据此与装修公司签订装修合同并将合同正本交给银行。

（3）借贷双方签订《借款合同》和相应的担保合同。以住房作抵押的借款人应办理《个人住房抵押合同》的公证、抵押住房保险和房地产抵押登记手续。

（4）银行办妥借款担保手续或收押《房地产其他权利证明》后办理放款手续。

（5）银行受借款人委托，按照借款合同约定的时间以支付装修用款的名义将贷款以转账的方式划至装修公司指定的银行开立账户。

案例2.8：住房装修贷款

黄先生想要申请住房装修贷款5万元，用来装修今年用按揭贷款方式购买的房子，计划还款期限为24个月。目前黄先生是政府机关公务员，月收入在6000元以上，4500元打卡，办过信用卡，无不良信用记录。根据已知条件，试问黄先生可以运用哪种方式办理住房装修贷款？

分析：根据所描述的情况来看，黄先生可以选择的贷款方式为个人信用贷款或信用卡家装分期。信用贷款无抵押、无担保，主要考察的是借款人的工作性质、所处行业、收入状况等细节。黄先生收入水平较高，且是政府公务员，信用基础良好。因此可以选择信用贷款这一方式。该方式下黄先生需要支付一定的利息，且其贷款利率比抵押装修贷款方式要高。

此外，由于黄先生持有无不良信用记录的信用卡，因此也可以通过信用卡分期形式解决装修费用问题。该方式效率较高，还款方式较为灵活，无须支付利息，但是要收取一定的手续费。

最后，值得注意的是，黄先生是不能用新购的房子直接做抵押获得装修贷款的。因为按揭方式下黄先生并未完全拥有该房屋的产权，不具备抵押的条件。

2.3.7 住房消费金融创新模式

1．住房反抵押贷款

1）住房反抵押贷款的内涵

住房反抵押贷款（housing reverse mortgages），又称“倒按揭”，是指达到一定年龄且拥有房屋所有权的老人（借款人）在保留居住权的前提下，将住房抵押给金融机构，金融机构经过一系列的综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。当借款人去世后，其房屋产权由金融机构获得，可以将其用于出售、出租或者拍卖以偿还贷款本息，同时享有房产价值的升值部分。它是“以房养老”的一种新方式。

住房反抵押贷款最早起源于荷兰，当初只是将住房抵押贷款与人寿保险相结合，由客户投保，旨在解决住房问题。但它在美国得到了发展，现代的住房反抵押贷款产品就是在美国联邦的支持下于1986年发行的。之后，欧洲各国、澳大利亚、新加坡、加拿大、日本等国家也先后尝试发展这种融资模式。国际经验表明，住房反抵押市场具有很大的发展空间。它能够有效地整合和发挥房地产市场、保险市场和金融市场的优势，使老年人的房产可以同时发挥居住、养老和投资的三重功能，为各国传统的养老保障体系提供了有益的补充。

住房反抵押贷款与住房抵押贷款虽然只有一字之差，但是两者有很大的区别，主要表现在以下几个方面。

（1）还贷方式不同。

住房抵押贷款需要用借款人的住房抵押，并要在规定的时间内偿还贷款本息；而住房反抵押贷款虽然也用借款人的住房作抵押，但是它不需要在借款时间还贷，而且能从金融机构获得一定的流动资金，它的还款方式是当贷款期限到期的时候，用住房作为还贷方式进行还贷。

（2）房子的归属方式相反。

住房抵押贷款在抵押之后，必须在还款期限内清偿本息才能赎回自己的房产；而住房反抵押贷款并非如此，在该业务中借款人的住房产权在逐渐地流逝，到还款期限到期时，住房的产权已经转移到了商业银行等金融机构。

（3）借贷的对象不同。

住房抵押贷款的对象主要是年轻人，因为年轻人大多有购置新房的需求，他们抵押的房产一般是自己购置的新房。而住房反抵押贷款的贷款对象是老年人。

（4）风险不同。

住房抵押贷款在贷款时就已经明确了贷款的具体数目，相对而言风险是较少的；而住房反抵押贷款的贷款数量往往不是确定的，贷款数量的多少一般与借贷人的寿命长短挂钩，而且不确定的因素较多，因此风险较大。

住房抵押贷款与住房反抵押贷款的对比如表2.10所示。

不过，住房抵押贷款和住房反抵押贷款也有相同之处：①两者的属性是相同的，都是属于抵押型的贷款模式；②两者的抵押物是相同的，所抵押的产品都是住房，而且借贷人在短期内是不会丧失自己的居住权的；③两者借贷的目的基本上是一样的，都是为了进行融资，都是通过抵押房产来获取一定量的流动资金；④两者实现利润的方式是一样的，金融机构通过回收贷款的本金或者利息来实现利润。也就是说，两者都需要借款人按时归还借贷的本息。

从上述比较可以归纳出，住房反抵押贷款具有客户群体特定、产权转移、风险较大等特点。

2）住房反抵押贷款的作用

住房反向抵押贷款产品不仅仅是一种以房养老的工具，同时也在社会、金融、房地产、家庭理财等领域发挥着不同作用。

（1）强化社会养老保障。

我国目前的养老保障水平还比较低，退休老人所拿到的养老金仅能维持基本的生活需要。此外，老人的儿女受到现代生活压力、思想观念变化等因素影响，或是心有余而力不足，或是孝敬意识变得淡薄，一般无法给予老人足够的养老保障。通过开展住房反抵押贷款业务，可以把住房资产变为现金资产，从而增加老人的收入来源，补充养老金，同时不会丢掉栖身之所。这种新型养老模式既使老人自己能够安度晚年，又避免了养老难带来的诸多社会问题，可谓一举多得。

（2）推动金融创新。

住房反抵押贷款是一系列房地产金融产品的集成创新，涉及房屋抵押、资产评估、保险业、担保等。合理的制度设计和产品改进将使住房反抵押贷款成为金融机构的优质业务，对于促进银行、保险公司、担保公司等金融机构培育房地产、金融、保险、养老等混合态业务增长点具有积极的意义。

（3）家庭理财的功用。

住房反抵押贷款可以使老年房主在继续拥有对自有住房消费权的前提下，把固化在房屋资产中的巨大价值释放出来，从而能够使家庭资产在人的生命周期里被合理分配和利用，在实现房屋养老保障功能的同时，也充分获得了房屋的资本性。房屋的消费性和资本性功能被交叠发挥，由此盘活了住房资产，达到了家庭理财的功用。

3）住房反抵押贷款的模式

住房反抵押贷款的模式主要有以下三种。

（1）完全市场化运行模式（以英国、新加坡为例）。

英国最早的住房反抵押贷款产品出现于20世纪60年代，它是由私营的金融机构设计发行的，叫做“资产释放计划”，但是该产品存在严重的缺陷，它规定老人将房屋抵押之后会得到一笔债券，而金融机构将获得的资金投资到股票市场上，这种模式存在着极大的风险。果然后来由于英国经济下行，股市下跌，该产品被政府取缔。后来英国又重新推出了资产释放计划，但它仍由私营的金融机构设计运营，由于相关缺乏法律法规以及监管的约束，发展十分缓慢。直到英国金融服务管理局接手了住房反抵押贷款项目，放弃了完全市场化的运营模式，住房反抵押市场才得到良好的发展。

新加坡走的也是市场化运行的道路，最典型的代表是私营保险公司职总英康保险合作社推出的住房反抵押贷款产品，由于该产品合同要求过于苛刻，产品并不是很受欢迎。2006年华侨银行也推出了自己的住房反抵押贷款产品，但仍然附加了很多苛刻的条件。这两种产品逐渐失去了市场，被迫于2009年完全退出。

由此可见，完全市场化的运行模式并不是一个理想的选择。究其原因，主要有三点：①该模式下产品设计不规范，对借款人的利益缺乏保障。②产品的约束条件过多，私营的金融机构出于风险考虑，会通过增加各种附加条件以提高客户质量并压低借款的金额，这一方面提高了门槛，缩小了客户群体范围，另一方面降低了产品的吸引力。③缺少相关法律法规和监管约束，这使各方出现矛盾纠纷时造成维权的困难。

（2）政府主导运营模式（以新加坡为例）。

同样以新加坡为例，新加坡在2009年推出了由政府主导的、新加坡建屋发展局负责的住房反抵押贷款项目，称为“屋契回购计划”。该计划的对象是住在政府组屋内的低收入者，该计划的主要内容是：年长的组屋屋主将组屋产权出售给建屋发展局，对于申请成功者，建屋发展局将一次性给予10000新元的养老津贴，其中5000新元以现金的形式发放给屋主，其余的5000新元以及屋主出售屋契所得将存入公积金终身入息计划（CPF Life）；在签订合同的30年内，屋主每月将从公积金终身入息计划获得一定的现金用于生活和消费；如果屋主在30年内死亡，剩余的公积金将退还给其继承人，如果少数高寿屋主在30年后仍然健在，其仍可以在终身入息计划下领取生活费用，政府仍会为其提供住所，但不一定是原来的组屋，如果屋主购买的长寿保险足够支付租金，则可以继续住在原来的租屋。政府主导运行模式弥补了完全市场化运行模式的缺点，产品设计更加合理、政府支持、大众认可度更高、监管更加完善。但同时也存在一定的弊端，如增加政府的财政压力以及人力成本等。

（3）政府与市场混合运行模式（以美国为例）。

美国是住房反抵押贷款发展水平最高的国家。其住房反抵押贷款产品是政府与市场混合运行的模式，最典型的代表是房产价值转换抵押贷款（HECM）计划。HECM计划由房屋与城市发展部（HUD）负责设计，由其下属的联邦住房管理局（FHA）负责具体的运营。HECM计划对住房反向抵押贷款申请人的资格、贷款机构的资格、抵押房产的类型、贷款金额、支付方式、费用、运作流程等都有明确的规定。发行住房反抵押贷款产品的金融机构必须经过联邦住房管理局（FHA）的授权，这些机构可以是银行、抵押贷款公司以及其他私人金融机构等。符合条件的老人需向这些经过授权的金融机构提出住房反抵押贷款申请，经这些机构审核后决定是否发放住房反抵押贷款。在贷款发放后，贷款机构可以将其所发放的HECM卖给联邦国民抵押贷款协会（Fannie Mac），由其购买并在二级市场流通。

美国的住房反抵押贷款市场之所以发展得最为成功，除了其完善的风险分散机制外，还与美国政府在法律规范、政策支持、监管机制建立等方面的积极参与分不开。首先，美国建立了关于住房反抵押贷款的详细法律规范，使住房反抵押贷款的发展有法可依。其次，美国政府制定了多种风险分散措施，分散借款人和贷款人的风险。再次，美国政府建立了完善的监管机制，对反抵押贷款工作展开监管。

该种模式结合了政府主导模式与市场化运行模式的优势。首先，政府为市场制定了有针对性的法规和监管政策，使市场的运行有法可依，各市场主体能够各司其职，政府的监管措施使得处于弱势的借款人的合法利益得到了有力的保护，市场运行更加规范高效。其次，当政府提供保险时，既保证了借款人能够得到应得的贷款，也保证了提供贷款的金融机构不会面临损失，是一种福利型的保障，为参与市场的各方分担了风险，能够明显地提高各方参与住房反向抵押贷款市场的积极性。再次，可以充分利用金融机构的人才和资金优势。各营利性金融机构拥有众多的金融专业人才和雄厚的资金实力，政府引导金融机构参与到住房反向抵押贷款市场中来，可以充分发挥金融机构在这方面的优势，缓解了政府的财政压力，弥补了政府专业人才的不足。

但是，该模式也存在一定的问题。首先，金融机构可能会利用相关扶持政策为自己谋取不正当利益。住房反抵押贷款业务作为一项养老的补充手段，政府为了鼓励其发展，必然给予提供贷款的金融机构一些优惠，而相关机构可能利用这一点来为自己谋取不正当的利益，如通过虚报损失来获得政府的补贴等。其次，监管的成本相对较高。相对于完全由政府主导的模式，混合模式下为了保护借款人的利益，政府要监管各个金融机构、中介服务机构和政府相关部门，监管的成本相对较高。

总的来说，运用政府引导、金融机构参与的混合模式利大于弊，结合了完全市场运行模式与政府主导运行模式的优点，避免了各自模式的缺点，使住房反抵押贷款市场的运行更加有效。

4）我国住房反抵押贷款市场的实践

住房反抵押贷款在本世纪初引入国内，被学者们广泛探讨和研究，并对其在国内实施抱有很大期望。然而由于人们的传统观念一时难以转变、相关法律法规欠缺、市场准备条件不足等一系列障碍，住房反抵押贷款一直未能在国内大规模推广，因此目前也没有形成一种特定的运行模式。尽管如此，基于其社会养老功能的属性和诱人的发展前景，在国内陆续有一些试点项目开展。

（1）南京留园老年公寓“以房养老”项目。

2005年4月，南京汤山留园老年公寓在全国首次推出“以房养老”产品。该园规定细则为：在本市拥有60m2以上的自有住房、年龄在60岁以上的孤残老人，可在详细了解产品相关信息后自愿将其房产抵押给留园，房屋由留园进行出租并获得房租收益，以上行为经公证后，老人入住留园老年公寓，终身免交包括衣、食、住、行、医等一切费用。在老人去世后，房屋产权归养老院所有。但由于人们在观念上难以接受，加之操作细则不够具体，双方都面临巨大的经济和信任风险，“温泉留园”的试水效果并不理想，与之签约的老人寥寥无几，最终以闹剧收场。时隔7年之后，南京政府有关部门再次将“以房养老”摆上桌面。有专家调查后指出，政府之所以重提以房养老，是因为不少老人尤其是孤寡老人确有这一需求。

（2）上海公积金管理中心“以房养老”项目。

2007年，上海市公积金管理中心推出“以房养老”试点产品——“以房自助养老”。其产品有两种可选类型：一种是65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，房屋出售所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用；另一种是“倒按揭”模式，即投保人将房屋产权作抵押，按月从金融机构领取现金直到亡故，相当于金融机构通过按月付款的方式，购买投保人的房屋产权。为降低业务风险，产品的门槛设置较高，真正符合条件的申请人很少，这也导致上海市不得不在2009年暂停了这项业务。除了公积金管理中心外，上海市的一些商业机构也曾陆续向老年人群抛出“倒按揭”式以房养老绣球，不过接球的老人很少，相关业务也相继不了了之。究其原因，老人们的抵触心理以及双方牵扯的高风险，是该试点业务失败的根本原因。

（3）中信银行“以房养老”按揭业务。

2011年10月，中信银行于北京、上海启动了“以房养老”按揭业务，推出面向老年客户的专属借记卡“信福年华”。该业务面向拥有两套或两套以上住房的年满55周岁的老人，老人可以单独申请，也可以与自己年满18岁的法定赡养人一起申请。老人可每月获得一笔不超过2万元的贷款，按揭期限最长为10年，总贷款额不超过房屋评估价值的60%。申请该项业务的老人在贷款期内只需根据市场基本利率按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后无力偿还本金，将以所抵押房产变现处置后的资金来偿还银行贷款。同时也对贷款资金的用途作了明确规定，一般用作日常生活费用支出、医疗、其他改善性生活支出等。由于该产品是由银行机构推出，且业务操作细则明确，无苛刻的申请限制条件，具有宽松灵活的还款方式，因此受到有此需求人群的广泛关注，中信银行也计划在其他城市陆续开展此类业务。

2．住房收益权抵押贷款

住房收益权抵押贷款，是指购房者已经通过银行办理住房按揭贷款，但住房已经租出，将每月出租住房的租金收益作为抵押进行的融资。这是一种新的融资模式，是住房消费金融的又一创新。目前，住房收益权抵押贷款仍处于概念阶段。

住房收益权抵押贷款有以下特征。

（1）该贷款下借款人（购房者）已经办理了住房按揭贷款。

（2）借款人（购房者）放弃了按揭房屋的居住权。

（3）借款人（购房者）将住房的租金收入作为抵押品进行贷款。

住房收益权抵押贷款在未来具有良好的发展前景。随着国内经济水平的提高与房地产行业的发展，越来越多的人热衷于“炒房”，住房已经成为我国居民最主要的投资手段。尤其是在我国的北京、上海、广州、深圳等城市，炒房的人蜂拥而至，将房价抬升，催生了巨大的房地产泡沫。一线城市由于房价过高，很多人选择租房住。相反，一些二、三线城市住房供大于求，许多炒房的人由于不能及时卖掉自己购买的住房而不得不将房屋出租出去以获得租金收入。租金收入是一种稳定的收益，当房主紧缺资金时可将其租金收益作抵押向商业银行申请贷款，这是一种较为理想的住房消费金融的创新。