第四节　房地产企业财务管理环境

房地产企业财务管理环境（又称理财环境），是指对房地产企业财务活动和财务管理产生影响作用的房地产企业内外各种条件的统称。

房地产企业财务活动在相当大程度上受理财环境制约，如开发、供销、市场、物价、金融、税收等因素，对房地产企业财务活动都有重大的影响。只有在理财环境的各种因素作用下实现财务活动的协调平衡，房地产企业才能生存和发展。研究理财环境有助于正确地制定理财策略。

一、经济体制环境

经济体制是一个国家的基本经济制度，它说明一个国家的经济以什么为基础和主体来进行运作。经济体制又分为宏观经济体制和微观经济体制。宏观经济体制是指整个国家的基本经济制度。从世界各国和我国的历史来看，当今宏观经济体制基本可分为计划经济体制和市场经济体制两种。

财务管理的经济体制环境除了宏观经济体制环境外，还有微观经济体制环境。微观经济体制环境也叫企业体制环境。企业体制涉及企业与国家、企业与所有者的关系。在市场经济体制下，政资分开、政企分开、两权分离，是企业体制的基本特征。企业是一个自主经营、自负盈亏、权责利相结合的经济实体，在财务管理上，企业在筹资、投资、分配上有自主权利，相应地，企业也必须对企业的盈亏承担经济责任，所有者对破产承担风险。

二、市场环境

（一）土地市场环境

土地市场环境的内容见图1-22。

（二）房产市场环境

房产市场环境的内容见图1-23。

（三）生产资料市场环境

从对房地产企业财务活动的影响来说，生产资料市场环境主要是指材料、设备采购环境。具体内容见图1-24。

三、金融环境

企业总是需要资金从事投资和经营活动。而资金的取得，除了企业自有资金外，主要从金融机构和金融市场取得。金融政策的变化必然影响企业的筹资、投资和资金运营活动。因此，金融环境是企业最为重要的环境因素之一。

（一）金融机构

社会资金从资金供应者手中转移到资金需求者手中，大多要通过金融机构。金融机构包括银行业金融机构和其他金融机构，见图1-25。

（二）金融工具

金融工具是在信用活动中产生的、能够证明债权债务关系，并据以进行货币资金交易的合法凭证，它对于债权债务双方所应承担的义务与享有的权利均具有法律效力。

1.金融工具的基本特征

金融工具一般具有期限性、流动性、风险性和收益性四个基本特征，见图1-26。

2.金融工具分类

金融工具按期限不同可分为货币市场工具和资本市场工具，见图1-27。

（三）金融市场

1.金融市场的意义

金融市场的意义见图1-28。

2.金融市场的功能

金融市场的功能见图1-29。

3.金融市场的要素

金融市场的要素见图1-30。

4.金融市场的种类

（1）按期限划分为短期金融市场和长期金融市场。金融市场按期限划分为短期金融市场和长期金融市场，见图1-31。

（2）按证券交易的方式和次数分为初级市场和次级市场。金融市场按证券交易的方式和次数分为初级市场和次级市场，见图1-32。

（3）按金融工具的属性分为基础性金融市场和金融衍生品市场。金融市场按金融工具的属性分为基础性金融市场和金融衍生品市场，见图1-33。

（四）利率

利率又称利息率，是利息占本金的百分比指标。从资金的借贷关系看，利率是一定时期运用资金资源的交易价格。资金作为一种特殊商品，以利率为价格标准的融通，实质上是资源通过利率实行的再分配，因此利率在资金分配及企业财务决策中起着重要作用。

1.利率的类型

利率可按照不同的标准进行分类，见图1-34。

2.利率的一般计算公式

资金的利率通常由三部分组成：纯利率、通货膨胀补偿率和风险收益率。利率的一般计算公式见图1-35。

四、法律环境

房地产企业财务管理的法律环境是指房地产企业和外部发生经济关系时所应遵守的各种法律、法规和规章。

（一）房地产企业的组织形式

企业是市场经济的主体，不同类型的企业在所适用的法律方面有所不同。了解企业的组织形式，有助于企业财务管理活动的开展。按其组织形式的不同，可将企业分为独资企业、合伙企业和公司，见图1-36。

（二）公司治理和财务监控

公司治理是有关公司控制权和剩余索取权分配的一套法律、制度以及文化的安排，涉及所有者、董事会和高级执行人员等之间的权力分配和制衡关系，这些安排决定了公司的目标和行为，决定了公司在什么状态下由谁来实施控制、如何控制、风险和收益如何分配等一系列重大问题。有效的公司治理取决于公司治理机构是否合理、治理机制是否健全、财务监控是否到位以及信息报露是否及时完备，见图1-37。

（三）法律法规

企业的理财活动，无论是筹资、投资还是利润分配，都要和企业外部发生经济关系。在处理这些经济关系时，应当遵守有关的法律规范，见图1-38。财务人员要熟悉这些法律规范，在守法的前提下完成财务管理的职能，实现企业的财务目标。