34.业主委员会提前终止物业服务合同，物业公司能否追索违约金？

现实案例

2010年7月29日，朝阳区某商厦的业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》，合同期限为5年。双方约定：若物业公司未能达到约定的管理目标，业主委员会有权要求对方限期整改，逾期未整改的，业主委员会有权终止合同；物业公司造成业主经济损失的，应进行赔偿。任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付50万元的违约金。

2011年9月25日，朝阳区公安消防大队向物业公司发出责令限期整改书，认为该商厦存在火灾自动报警系统因损坏无法正常使用、一层店面占用疏散通道、楼梯间内火灾事故应急照明灯损坏且数量不足等消防隐患，要求物业公司于10月30日前整改。之后，消防大队对商厦进行复查，结果仍不合格。

截至2012年3月31日，物业公司管理期间，商厦拖欠水费、水费滞纳金等共计10多万元。同日，业主委员会在商厦内贴出一份有100多名业主签名的公告，决定解聘该物业公司，并通过法律手段追回其所欠的巨额水费。同年5月初，该物业公司不再对这个小区进行物业管理，并将商厦业主委员会告上法庭，要求其支付提前解约的50万元违约金。终审法院经审理认为，业委会提前解聘物业公司并未违约，驳回了物业公司的诉讼请求。那么，业委会应否向物业公司支付50万元违约金呢？

专家解答

业委会与物业公司之间签订的《物业管理委托合同》已经明确约定了向对方支付违约金的条件，即“无正当理由提前终止合同”。言外之意是，如果有正当理由，即使提前终止合同也无须向对方支付违约金。本案中，业委会提前终止合同有无正当理由呢？在物业管理期间，物业公司对商厦消防设施、设备的维修、养护未能实现合同约定的要求，在消防部门通知其整改的期限内，仍未能完成整改。按照业委会与物业公司双方的约定，“若物业公司未能达到约定的管理目标，业委会有权要求对方限期整改，逾期未整改的，业委会有权终止合同”。可见，业委会终止物业管理委托合同有正当理由，符合合同约定。

此外，违约金在特定情况下可由法院或者仲裁机构决定免除。作为赔偿损失额预定的违约金，有推定损失发生的效力，因而如果没有损失发生，或者损益相抵触时，违约方又非故意违约，就可以免除违约责任。

法条链接

《合同法》

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。