35.业主委员会与物业公司之间解除物业服务合同的协议有效吗？

现实案例

2010年11月，某住宅小区选举产生业主委员会，并在区街道办事处完成备案。业主委员会成立后，向物业公司申请3万元的活动经费，被物业公司拒绝。业主委员会主任对此极为不满，并于当晚召集业主委员会副主任及其他成员，讨论研究解聘物业公司。业主委员会7名成员当中，有5名赞成，有1名反对，还有1名委员弃权。最终，他们形成了解聘物业公司的“业主委员会决定（业委会〔2010〕1号）”文件。第二天，业主委员会给物业公司发函，称“业委会已作出解聘你公司的决定，请你公司即日起撤出小区，并向业主委员会移交物业管理相关资料”。在函件的后面附了一份解除物业服务合同协议。物业公司接到业主委员会的函后，向业主委员会主任求证，业主委员会主任声称，“鉴于你公司不配合业委会的工作，我们才决定解聘你公司”。该物业公司认为他们无法再继续正常经营下去，就签署了关于解除物业服务合同的协议。5天后，物业公司工作人员全部撤出小区。由于没有选聘出新的物业公司，老物业公司临走时还破坏了小区内的门禁、监控、水泵房、消防器材等设施设备，小区陷入了混乱。

本案中，业主委员会有权直接解聘物业公司吗？物业公司能否根据业主委员会的决定撤出小区？业主委员会与物业公司之间解除物业服务合同的协议有效吗？

专家解答

按照《物权法》和《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。就本案而言，即使解除物业服务合同是业主委员会与物业公司双方的真实意思表示，该协议亦属无效。因为是否同意与物业公司解除合同以及对解除合同后续事宜的处理，属于业主大会的职责范围，应当通过全体业主表决或授权业主委员会来行使相应权力。在无业主大会决定或授权的情况下，作为业主大会执行机构的业主委员会并无权代表业主大会决定解除合同。

业主委员会并不完全等同于整个小区或全体业主。说到底，业主委员会是一个执行机构，当它越权行使了权力机构的职权时，这个行为必然是不能生效的。如果业主委员会行使了本属于业主大会的权力，属于越权。如果物业公司根据无效的业主委员会决定而撤出小区，则属于擅自停止物业服务。

因此，未经业主大会授权，业主委员会与物业公司之间解除物业服务合同的协议是无效的。

法条链接

《物权法》

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《物业管理条例》

第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

《合同法》

第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。