36.质疑业主大会的解聘决议，物业公司如何告赢业主委员会？

现实案例

2012年5月，某住宅小区业委会在小区里贴出一张公告，罗列了物业公司的三大罪状：物业服务不到位、住宅专项维修资金收支账目不透明、部分公共收益未移交到业主委员会专用账户。因此，业主委员会打算提前解聘为小区服务的物业公司。5月28日，业主委员会组织召开了业主大会，并达成户数和面积“双过半”的业主同意提前解聘物业公司的结果，在小区公告了解聘决议。但物业公司对业主大会决议的合法性提出了质疑。物业公司提出参加业主大会投票的业主只有数十人。对此，业主委员会称，小区共有业主620户，但常住人口只有100多户，有300多户业主签订了授权委托书，委托业主委员会代为行使选聘和解聘物业的相关权利。但是，在法庭上，业主委员会未举证证明业主委员会主任等人确受他人委托，法院对这些人代他人行使投票的权利和行为不予认可。此外，部分业主的投票时间已超过投票截止时间、个别业主票数重复计算。法院最终认为，业主委员会提供的证据不足以证明投票结果达到“双过半”要求。法院遂作出判决：确认业主委员会做出的终止物业服务合同的决议无效。本案中，解聘物业公司的业主大会决议有效吗？物业公司胜诉的关键何在？

专家解答

本案的焦点问题在于，业主委员会是否通过合法程序解聘了物业公司。

业主大会决议是否合法有效取决于实体和程序两个方面。在实体方面，要看是否经过专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。即表决权数是否符合法定的双过半数要求。如果达到了双过半数的要求，那么业主大会的决议在实体方面就不存在问题。在程序方面，应当履行会前通知义务、会议符合法定形式（包括集体讨论、书面征集意见）等。

本案中，业主委员会通过“集体讨论”加“书面征求意见”相混合的方式进行业主大会投票。其中，有10人左右通过现场投票，其他均通过书面征求意见的方式进行投票。但是，在投票主体上，业主委员会成员代业主投票，却无法提供合法的授权委托书，因此，这部分投票不能认定为合法有效。对于投票超过投票截止期限，以及重复投票的票数的亦不能算作合法投票。因此，业主委员会组织的解聘物业公司的业主大会作出的决议是无效的。

法律并不禁止委托投票。但是，应当注意委托授权方式。业主在委托投票时，建议出具书面授权委托书，载明委托人、受托人、房号及面积、具体的委托事项、委托时间及委托权限（应避免使用“全权委托”）。

法条链接

《物权法》

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

……

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

……

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《物业管理条例》

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

……

《民法通则》

第六十三条 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。

代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。

依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。

第六十五条 民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。

书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。

委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。