第3章 确认合同效力纠纷
003 合同通知解除行为效力的认定需审查合同效力及解除权行使人是否享有解除权
——童某明诉甲村村民委员会、乙村村民委员会合同案
案件基本信息
1.裁判书字号
浙江省绍兴市中级人民法院（2020）浙06民终4074号民事裁定书
2.案由：合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：童某明
被告（上诉人）：甲村村民委员会
被告：乙村村民委员会
基本案情
某水库建于20世纪50年代末，原由甲村、乙村、丙村、丁村共有，建成后由各村成立水库管委会进行管理，管委会成员由各村选出代表担任。1999年2月1日，各村立有协议：“经讨论决定对丁村享受优惠等，一次性付清1000元整。今后按比例享受负担，不再翻复立此合同，共五本各村一份。比例：甲村63%、乙村16%、丙村14%、丁村7%。”2008年12月23日，在各村干部在场的情况下，某水库管委会（甲方）与原告（乙方）签订《某水库承包合同》，约定：“为了更好地发展农村经济，某水库所及的几个村对水库进行了公开的投标承包，乙方在投标中以承包款每年人民币2550元的最高标中标，标的规定了如下条款：（1）承包期20年，自2008年12月30日至2028年12月30日（农历）；（2）承包办法：押金2万元（分20年抵作承包款，每年1000元），押金不计息；（3）承包款为每年2550元，在每年的元月一日前交清，其中1000元在2万元的押金中抵销承包款，其余每年交纳1550元整。”同日，原告向某水库管委会交纳了2万元押金，之后一直使用水库至今。2020年4月13日，两被告向原告发出《关于终止某水库承包合同的通知》，载明：“兹因从前某水库合同存在不规范，截至今日我村尚未收到任何关于该水库的租金，经研究决定：此合同做作废处理，应立即终止承包。”原告于2020年4月15日收到上述通知。
案件焦点
该通知是否具有解除《某水库承包合同》的效力。
法院裁判要旨
浙江省嵊州市人民法院经审理认为：双方当事人在审理过程中均未能提供某水库的权属登记信息或相关查询线索，法院通过水利局等水库管理单位亦未能查得其具体信息，故有关其权属问题以及管委会情况只能根据现有证据判断。某水库自建成以来，一直由各村共同成立水库管委会进行管理，水库管委会刻有自己的印章并遵循自收自支的财务制度，可见，水库管委会在其职能范围内作出的行为可以代表各村的共同意思。本案中，某水库管委会在各村干部在场的情况下与原告签订《某水库承包合同》，原告根据该合同使用水库已有十余年，各村从未提出异议，足以表明各村对水库管委会行为的认可，该合同依法成立并生效，对各村具有约束力。
关于该通知是否具有解除《某水库承包合同》的效力。从两个方面予以评析：
第一，关于解除权的行使主体。《某水库承包合同》系某水库管委会代表各村与原告签订，根据合同相对性原则，各村如需解除合同，也应通过水库管委会作出意思表示，或者经各村讨论形成最终意见后取代水库管委会作出意思表示。本案中，两被告既未通过水库管委会，也未先行与白沙地村讨论即发出解除合同通知，无论是否符合《中华人民共和国物权法》规定的多数意见，都不能体现各村的共同意思，该解除通知不符合形式要件。
第二，关于解除事由。本案中，两被告提出的解除事由为合同不规范和两被告未收到原告交纳的承包款。合同不规范不属于合同解除事由。关于承包款问题，根据某水库自收自支的财务原则，两被告本非承包款的接收主体，原告没有向其交纳承包款的义务；关于原告是否向水库管委会交纳过承包款，虽然原告未能就其主张的“已交纳2008年至2014年承包款”这一事实举证证明，但甲村村委会在庭审中同样未明确否认该事实，由于水库管委会账目遗失等问题，该事实目前仍处于真伪不明的状态，而2015年后的承包款，甲村村委会虽称曾多次向原告催讨，但直至第二次庭审仍不能明确回答该款应该向谁交纳的问题，可见本案迟延交款问题并不能完全归因于原告。况且，原告在签订承包合同时交有2万元押金，水库管委会可视情况以此抵充承包款，庭审中，原告又明确表示无论之前的承包款是否已经交纳，其均愿意再行交纳一次，并将2015年至今的承包款一并付清，可见其迟延付款之行为并非不可补救。综上所述，本案未达到《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的各项合同解除条件。
浙江省嵊州市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：
甲村村民委员会和乙村村民委员会于2020年4月13日发出的《关于终止某水库承包合同的通知》不产生解除《某水库承包合同》的效力。
甲村村民委员会不服，提起上诉。但未在指定的期限内交纳上诉费，浙江省绍兴市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十条之规定，作出如下裁定：
按上诉人甲村村民委员会自动撤回上诉处理。
法官后语
本案涉及的《某水库承包合同》系甲方某水库管委会、乙方本案原告，在各村干部在场下签订，水库（山塘）由各村按份共有。签订之时该合同已经成立。合同是否生效需要确定合同是否合法、是否受法律保护。集体所有的土地承包行为受《中华人民共和国农村土地承包法》调整，该法第二十条规定：“土地承包应当按照以下程序进行：（一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；（二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；（三）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；（四）公开组织实施承包方案；（五）签订承包合同。”第十九条第三项规定：“承包方案应当按照本法第十三条的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”第十三条第一款规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。”《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”本案涉及的水库系分别属于两个以上农村集体按份共同所有，应当由各村集体经济组织或村民委员会作为发包人。但，原告根据《某水库承包合同》使用水库已有十余年，各村集体经济组织或村民委员会未对水库的承包情况提出异议，足以表明各村对承包情况及水库管委会的行为的认可。《中华人民共和国农村土地承包法》第二十三条规定：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”承包合同的生效无须经过特别的批准、登记程序。故《某水库承包合同》依法成立并生效，对各方当事人具有法律约束力。
在确定合同有效的前提下，通知解除的行为效力认定：
第一，审查通知解除行为提出人应为合同当事人。当相对方对合同解除有异议，一方当事人请求确认解除合同行为的效力时，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”第五百六十二条第二款对约定解除进行规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第五百六十三条对法定解除进行规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”故依据以上合同解除相关法律的文义解释，当事人应当为合同的当事人，即对合同享有解除权的当事人。
第二，解除权的行使需要符合解除合同的构成要件：（1）当事人有解除合同的明确的意思表示；（2）以明示的方式作出；（3）该通知到达合同相对方。解除权行使符合构成要件的，一经行使即发生效力。解除权行使不符合构成要件的，解除权效力不发生。
编写人：浙江省嵊州市人民法院 王伊文
004 “一房多卖”案件中恶意串通签订的房屋买卖合同无效
——赵某兰诉陆某元、吴某文确认合同无效案
案件基本信息
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院（2019）京03民终14982号民事判决书
2.案由：确认合同无效纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：赵某兰
被告（上诉人）：吴某文
被告：陆某元
基本案情
2007年9月5日，陆某元夫妇与赵某兰签订协议约定：陆某元夫妇将案涉房屋作价90万元卖给赵某兰。房款结清后，案涉房屋的买卖合同及收据、房屋所有权证、房屋租赁合同、物业服务合同等原件均由赵某兰保管，案涉房屋由赵某兰管理使用。赵某兰就案涉房屋与物业公司、供暖公司分别签署了《临时管理规约》《北京市居民供热采暖合同》，但房屋一直未办理过户登记手续。
2016年9月，赵某兰起诉陆某元及其家人，要求确认陆某元夫妇与赵某兰签订的房屋买卖协议有效。在案件审理过程中，陆某元与吴某文于2017年3月5日签订房屋买卖合同，陆某元将案涉房屋卖给吴某文，交易价款为480万元。案涉房屋于2017年3月31日过户至吴某文名下，后吴某文强行换锁致使赵某兰一家搬离案涉房屋。
赵某兰起诉陆某元、吴某文至法院，要求确认该二人签订的房屋买卖合同无效，并将案涉房屋恢复登记至陆某元名下。经审理查明，2017年3月5日，陆某元、吴某文与经纪公司签订《居间服务合同》，与方源公司签订《房屋交易保障服务合同》，同日，陆某元与吴某文签订房屋买卖合同，案涉房屋成交周期仅为1天，且吴某文在签订合同前，并未实际进入案涉房屋看房。
根据吴某文、陆某元的银行交易记录，吴某文向陆某元支付房款前，案外人李某华向吴某文多次转账，数额近400万元。2017年3月31日，陆某元向吴某文转账50万元，向宋甲转账150万元，宋甲又向陆某元转账20万元。经核实，李某华与宋乙系夫妻关系（已于2017年年底离婚），宋乙与宋甲系姐妹关系，李某华系借用宋甲的银行账户。
另查，关于陆某元与吴某文签订的《买卖定金协议书》、房屋买卖合同中所留联系方式，根据电信业务专用收据及法院核实情况，该电话号码系为李某华所有。
案件焦点
陆某元与吴某文签订房屋买卖合同时是否存在恶意串通的情形。
法院裁判要旨
北京市平谷区人民法院经审理认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。当事人对恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。
本案中，吴某文与陆某元之间的交易过程存在多处有悖常理之处，诸如未实地看房，成交周期极短，成交价格明显低于当时当地的市场价，交易前后吴某文、陆某元及其他案外人银行账户之间存在频繁款项往来且不能提供合理解释等情况，综合全案情况，能够确认吴某文与陆某元之间存在恶意串通之事实，故陆某元与吴某文之间签订的房屋买卖合同应属无效。
另外，因北京市西城区人民法院的生效判决确认赵某兰与陆某元夫妇签订的房屋买卖合同有效，且陆某元如不到案涉房屋的房屋登记机关，案涉房屋就无法恢复登记至陆某元名下，故赵某兰请求将案涉房屋恢复登记至陆某元名下的诉求，无法得到支持。
北京市平谷区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告陆某元与被告吴某文于2017年3月5日签订的以案涉房屋为标的物的房屋买卖合同无效；
二、驳回原告赵某兰的其他诉讼请求。
吴某文不服一审判决，提出上诉。
北京市第三中级人民法院经审理认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。当事人对恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。根据查明的事实，陆某元在其与赵某兰等人就案涉房屋买卖合同纠纷的诉讼期间，补办房产证后将案涉房屋售予吴某文，而吴某文在购房过程中未实际看房即与陆某元签订相关合同。买卖期间，陆某元、吴某文、李某华之间，陆某元与宋甲之间存在多笔大额转账，吴某文称其协助陆某元转款还债，李某华表示其与陆某元存在借贷关系，但吴某文、李某华等人与陆某元此前并无交集，相识时间很短即出现上述交易情形，而陆某元在《买卖定金协议书》和房屋买卖合同中所留联系方式均为李某华的手机号码，与交易习惯及日常生活经验法则明显不符，而上述人员未能对此情形作出充分合理的解释。陆某元与吴某文签署并履行了关于案涉房屋买卖的相关合同，客观上损害了赵某兰的利益。
综上，北京市平谷区人民法院综合考虑上述情况及其他相关事实，认定陆某元、吴某文存在恶意串通事实，并据此判决陆某元、吴某文签订的房屋买卖合同无效，并无不当，应予维持。
北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
法官后语
本案审查的重点在于陆某元与吴某文之间是否存在恶意串通之行为，2017年3月15日，《中华人民共和国民法总则》颁布，其中第一百五十四条继续保留了《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的相关条款，规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”2020年5月28日，《中华人民共和国民法典》出台，继续保留该条款的规定。司法实践中认定“恶意串通”存在一定困难，主要原因如下：
一、主观评价要件无法通过直接证据予以证明
“恶意串通”的构成要件有三个：其一，恶意，即合同双方当事人均对合同损害特定权益具有明知或应知的主观态度；其二，串通，合同双方当事人明确以侵犯特定利益为共谋意思（明示的恶意串通）或者一方作出意思表示，对方明知该行为会损害他人权益，而用默示的方式表示接受（默示的恶意串通）；其三，损害他人合法权益。以上三个构成要件均属于主观评价要件，很难通过直接证据予以证明，只能通过间接证据加以证明。
二、“恶意串通”行为隐蔽性强，当事人信息不对称，举证困难
“恶意串通”行为本来就是私下苟且，出卖人与后手买受人往往互相包庇、隐藏真实意图，作出虚伪陈述或提供虚假证明。在以“恶意串通”为由提起的确认合同无效的案件中，原告对出卖人与后手买受人之间的交易细节不了解，存在信息不对称的情况，其作为信息弱势方很难进行充分举证。
三、“恶意串通”之证明标准缺乏行之有效的审查规则
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”该规定确定了“恶意串通”的证明标准是“排除合理怀疑”，但通过何种审查规则运用“排除合理怀疑”标准呢？
本案例的典型意义即在于提供了运用“排除合理怀疑”标准认定“恶意串通”的审查规则，即“要素式审查+基本可能性+无相反证明”，具体审查过程如下：
1.通过“要素式审查”查明案件基本事实
“恶意串通”是人的行为，属于主体行为要件，所以“恶意串通”的认定应以出卖人和后手买受人的行为过程为线索进行“要素式审查”。
首先，身份关系要素。着重审查出卖人与后手买受人之间是否存在亲属、同学、朋友、控股、出资等可能影响交易真实性的特殊身份关系。其次，合同履行要素。着重审查交易周期、成交价格、是否通过中介公司交易、房款支付情况、银行转账及存取款记录是否存在异常等情况。最后，后手买受人应尽之义务要素。房屋买卖属生活重大事项，应审查后手买受人是否实地看房、是否核实房屋权属状况、装修及居住使用状况等。
2.结合日常经验法则判断是否存在“基本可能性”
经验法则是人类以经验归纳抽象后所获得的关于事物属性及事物之间常态联系的一般性知识。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，根据法律规定推定的事实，或者根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实，当事人无须举证证明。这一规定明确了日常经验法则在事实认定中的作用。在“一房多卖”案件中，应根据审查确认的事实，结合日常经验法则判断出卖人与后手买受人之间的交易行为是否严重违背生活常理及交易惯例，进而确定是否存在“恶意串通”的“基本可能性”。
3.以出卖人、后手买受人是否提供相反证明作为认定“恶意串通”之事实的最后“关卡”
日常经验法则具有相对性、地域性等特点，如果仅依靠日常经验法则判断是否存在“恶意串通”，很有可能误伤善意行为人。故利益受损方证明存在“恶意串通”的可能性之后，证明责任发生转移，给予出卖人和后手买受人辩解、提供相反证明的权利，以达到“排除合理怀疑”的效果。如出卖人和后手买受人针对有违生活常理、交易惯例之行为不能提供有效辩解及充分反证，则可认定存在“恶意串通”之事实。
编写人：北京市平谷区人民法院 苏建莹 朱政
005 无权处分后共有人追回房屋之救济路径选择
——张某珍诉杨某忠、杨某确认合同无效案
案件基本信息
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院（2018）京02民终10552号民事判决书
2.案由：确认合同无效纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：张某珍
被告（被上诉人）：杨某忠、杨某
第三人：杨某敏
基本案情
杨某忠与张某珍系夫妻关系，于1979年3月20日登记结婚。杨某敏与杜某生系夫妻关系，育有杨某。杨某敏与杨某忠系兄弟关系。案涉房屋建筑面积76.51平方米，原系杨某忠向北京铁路分局购买的公有住房。案涉房屋在2001年已经交付杨某敏、杜某生一家并居住至今。2014年5月6日，杨某忠与杨某进行网签过户，签订案涉合同，约定出卖人杨某忠出售案涉房屋。该房屋成交价格为100万元。案涉合同就房屋交付、定金支付、违约责任等约定均为空白，杨某于2014年5月7日取得产权证。
张某珍主张杨某忠与杨某存在恶意串通，其对售房情况并不知情。关于购房主体，张某珍主张案涉合同的签约主体为杨某忠和杨某。杨某忠予以认可。杨某及杨某敏、杜某生均主张签订2014年案涉合同只是为了完成2001年口头买卖合同的过户，杨某只是代杨某敏、杜某生持有房屋。
案件焦点
1.杨某忠与杨某敏、杜某生之间就案涉房屋是否成立有效的房屋买卖合同；2.案涉房屋价款的认定问题；3.如果杨某忠与杨某敏、杜某生之间成立有效的房屋买卖合同，该合同对张某珍是否具有约束力；4.案涉合同的性质；5.张某珍的诉讼请求应否得到支持。
法院裁判要旨
北京市东城区人民法院经审理认为：张某珍虽主张不知情交易，但其家庭在密云区购买房屋前将家庭唯一住房长期无偿由杨某一家借住，由后者装修并持有相关房屋资料的原件，不符常理。有鉴于此，结合双方之间亲属关系、经济往来情况及杨某忠在继承纠纷中陈述，张某珍关于案涉合同存在恶意串通应无效的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。综上，一审法院作出如下判决：
驳回张某珍的全部诉讼请求。
判决后，张某珍不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院。
北京市第二中级人民法院经审理认为：结合杨某、杨某忠以及杨某敏、杜某生的答辩意见，本案的争议焦点为：（1）杨某忠与杨某敏、杜某生之间就案涉房屋是否成立有效的房屋买卖合同；（2）案涉房屋价款的认定问题；（3）如果杨某忠与杨某敏、杜某生之间成立有效的房屋买卖合同，该合同对张某珍是否具有约束力；（4）案涉合同的性质；（5）张某珍的诉讼请求应否得到支持。
关于争议焦点一，杨某忠与杨某敏、杜某生之间就案涉房屋是否成立有效的房屋买卖合同一节，杨某敏、杜某生称2001年杨某忠将案涉房屋出卖给杨某敏、杜某生，并且案涉房屋已交付占有，房价款20万元金额已经支付。从各方陈述的情况看，2001年杨某敏一家入住案涉房屋并进行了装修当无异议。张某珍与杨某忠夫妇反驳意见为案涉房屋系借住给杨某敏一家居住，该陈述虽为证据之一种，但其未提供其他证据支持，张某珍与杨某忠为纠纷实际一方，具有共同利益，其仅为陈述，对此认定较难。从案涉房屋来源及各方当事人除案涉房屋各自具有居住条件看，从杨某敏、杜某生夫妇曾代杨某忠、张某珍炒股，争议各方具有正常经济往来并具有亲属关系看，未显示2001年时各方当事人之间发生矛盾抑或纠纷。在前述基础上，杨某敏、杜某生对房屋装修做了较大投入且杨某忠、张某珍未予反对，各方系对案涉房屋于2001年仅争议为借住抑或买卖，而没有其他法律关系存在，杨某忠与杨某敏兄弟于该时存在买卖关系虽不能认定，但也不能排除。
关于争议焦点二，证人杨某华、杨某兰所作证言，虽然包括证人在内的杨某忠、杨某敏等曾发生继承纠纷，但杨某忠、张某珍没有证实证人与杨某忠、张某珍之相对方有相关利益关系，从证人证言角度、细节等分析，具有相应证明力。因此，从案涉房屋争议各方具有亲属关系且家庭成员关系和睦，购房事项已向家庭成员周知，案涉房屋已交付并入住装修，除案涉房屋购房各方各有住处等情节考虑外，杨某敏、杜某生于2001年从杨某忠、张某珍处购买案涉房屋，应认为达到盖然程度。从相关法律规定来看，杨某敏、杜某生与杨某忠、张某珍之间已交付案涉房屋且支付了20万元购房款，履行了主要权利义务内容，不违背相关合同成立要件，可以初步认定各方就案涉房屋成立了有效合同。
关于争议焦点三，根据当事人陈述及证人证言，杨某忠与张某珍系夫妻，二人共同居住生活。杨某忠称，2001年借房给杨某敏、杜某生住时，张某珍不同意，是劝说后张某珍才勉强同意，如果对张某珍说卖房，事情就办不成了，借此说明卖房给杨某敏、杜某生的事项，张某珍并未参与且不知情。从生活习惯来看，杨某忠、张某珍夫妇在处理家庭重大事项时并非相互隐瞒，如其夫妇均主张将案涉房屋借给杨某敏、杜某生，夫妇之间即做过协商；如杨某忠主张60万元为相对方支付的房款，而张某珍主张将60万元房款退还给杨某，其夫妇二人对60万元性质陈述一致，即使为诉讼而沟通，也说明其夫妇关于夫妻生活重大事项沟通协商为正常。并且张某珍明知案涉房屋存在，在其子女长大后可能需要使用案涉房屋。其主张案涉房屋长期借给他人而未能由自己居住使用不闻不问亦非常理所在。由此看来，其述称对案涉房屋买卖不知情难以置信。况且，相应证人证言等已证明2001年案涉房屋达成房屋买卖合同时，张某珍知情且表示认可，所以，应认定张某珍是案涉房屋在2001年买卖合同中与杨某忠同为一方的当事人，该房屋2001年买卖合同对张某珍具有约束力。
关于争议焦点四，案涉合同即杨某忠与杨某之间的网签合同的性质。本案各方当事人均承认该合同系办理房屋所有权过户之用，该合同属于现阶段办理产权登记所必需手续。对于本案各方当事人而言，案涉房屋在2001年买卖合同成就并履行主要义务后，一直未办理过户手续，2014年，杨某忠和杨某敏、杜某生同意将房屋所有权过户至杨某名下，案涉合同具有补充合同约定向第三人履行性质。应当看到，2001年案涉房屋买卖合同约定有主要权利义务，因为案涉房屋政策等因素长期未能办理过户登记，案涉合同虽然导致由向杨某敏、杜某生过户而转为向杨某过户，但该案涉合同不属于具有独立性的负担合同，仅系表明双方同意2001年案涉房屋买卖合同向第三人履行。杨某忠、张某珍均陈述2014年杨某忠与杨某签订了以市场价为房价款的案涉合同，但该陈述被杨某一方否认，杨某忠、张某珍一方未有充分证据，法院对杨某忠、张某珍的此项陈述不予采信。
关于争议焦点五，通过对争议焦点三分析可知，2001年关于案涉房屋的买卖合同成立并有效，该合同对张某珍亦具有约束力，即该合同主体为卖房人杨某忠、张某珍，买房人为杨某敏、杜某生。双方在2001年合同成就后，卖房人交付房屋，买房人支付了20万元房价款，双方履行了主要权利义务，依据《中华人民共和国合同法》相关规定，该合同应当继续履行。
对于案涉合同，如前述争议焦点四之分析，该合同性质一为办理案涉房屋过户所必需手续，二为2001年合同的补充合同。过户手续系依赖于补充合同而办理，张某珍单独主张过户手续无效，没有道理。从案涉合同为2001年买卖合同之补充合同的角度看，杨某一方陈述2014年案涉房屋过户至其名下时，张某珍知道并同意，因其未提交充足证据，不应予以采信。但是案涉合同不属于具有独立性的负担合同，其为2001年案涉房屋买卖合同的补充，内容仅为将案涉房屋过户给杨某即向2001年案涉房屋买卖合同之第三人履行，作为2001年案涉房屋买卖合同一方，张某珍在合同目的能够实现的情况下，也不能拒绝履行。事实上，杨某忠已将案涉房屋过户给杨某，2001年案涉房屋买卖合同与2014年补充合同性质的案涉合同已完全履行。从效力上讲，因为2001年案涉房屋买卖合同系有效合同并对张某珍具有约束力，故张某珍无权主张案涉合同无效。
如果张某珍依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条主张杨某非善意取得而主张追回权，判断张某珍是否具有追回权的前提是杨某忠对案涉房屋是否进行了无权处分。从前述事实和分析来看，以2001年案涉房屋买卖合同为基础，以案涉合同为补充的案涉房屋买卖行为，张某珍是案涉房屋的2001年买卖合同一方当事人，案涉房屋系其与杨某忠共同处分，因此张某珍受合同约束没有追回权利，其诉讼请求仍不能得到支持。其主张退还60万元房款在权利属性上属于杨某敏、杜某生的请求权，张某珍要求退还没有道理，也不应予以支持。
综上所述，张某珍的全部诉讼请求没有事实和法律依据，北京市第二中级人民法院作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
法官后语
本案是典型的家庭成员之间因房屋买卖而产生的确认合同无效纠纷案件，司法实践中，该类案件的特点在于买卖双方存在亲属关系、交易环节缺乏书面证据而双方各执一词、时间跨度久远案件事实难以还原。
本案是案涉房屋的原共有权人要求确认网签合同无效的纠纷，二审判决总结了本案的五大争议焦点，实则着力于三个方面：一是当事人行使请求权的权利基础的分析，即依《中华人民共和国民法典》第三百一十一条主张买受人非善意取得，抑或依原《中华人民共和国合同法》第五十二条主张买卖双方存在恶意串通、损害第三人利益从而导致合同无效；二是在缺乏书面证据的情况下，综合双方家庭情况、日常往来、关联案件的先后陈述等证据，对房屋买卖合同成立与否、效力问题及房价款等事实认定的分析；三是案涉网签合同性质的分析。
一、请求权基础的分析
本案原告作为案涉房屋的原隐名共有权人，其主张案涉合同无效的理由主要有二：一是现产权人并非善意取得；二是买卖双方存在恶意串通，损害了第三人即原隐名共有权人的利益。此二理由也是司法实践中大量此类案件的原告主张合同无效之理由。从法律适用上分析，上述两个理由的请求权基础并不相同，实则是两种权利路径的选择。理由一之请求权基础系原共有权人行使物上追及权，其法律依据是《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定的善意取得制度，而理由二之请求权基础系《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的导致合同无效之情形。当事人同时提出上述两项意见时，法院应依据其不同的请求权基础分别予以判断。
我国善意取得制度的适用条件主要有四：一是无权处分人将动产或不动产转让给受让人；二是受让人受让该财产时是善意的；三是受让人支付了合理的对价；四是转让的动产或不动产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已交付。由此可见，转让人无权处分是善意取得制度的前提，而原因行为是否有效并非善意取得之法定要件。善意取得制度是在保护静态的财产安全和动态的交易安全中，在真正的权利人的利益和善意第三人的利益间作出博弈和权衡的结果，只要转让人实施了无权处分行为，受让人基于交易行为取得了物权，在符合法定要件的情形下，则可构成善意取得，不应再追问合同效力，即转让合同本身有效或无效不影响善意取得的构成。回到本案中，其一，原审原告即上诉人的诉讼请求是要求确认案涉合同无效，从上文的分析中可以看出，是否构成善意取得与合同是否无效之间并无直接的因果关系；其二，结合本案证据可以认定二被上诉人之间的买卖合同成立并生效，该合同对上诉人亦具有约束力，故出卖人并不构成无权处分，上诉人亦不享有追回的权利。
而关于上诉人依《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项主张的合同无效之理由，因认定上诉人受双方合同约束，即上诉人也是合同一方当事人，故其无权依据该条款主张合同无效。
此系本案二审最终判令维持一审驳回其诉讼请求之判决的思维路径。
二、证据认定的分析
从上文分析可以看出，无论上诉人依照何种请求权基础寻求权利救济，本案的关键事实都在于双方是否成立了合法有效的房屋买卖合同，若成立，其对上诉人是否具有法律拘束力，即出卖人是否构成无权处分。本案纠纷所涉事实较为久远，又发生在亲属之间，在缺乏书面证据的情况下，需要综合分析才能认定。二审判决对此进行了充分的论述，在此不再赘述。
三、案涉合同性质的分析
关于案涉网签合同的性质问题，因上诉人坚持主张其对案涉网签合同并不知情，并要求确认该合同无效，故对该合同性质的认定直接关系到该网签合同对上诉人是否亦具有法律拘束力。二审判决从两个维度对此进行了分析。从形式上看，网签合同是办理案涉房屋转移登记的必要手续，从内容上看，案涉网签合同是双方2001年房屋买卖合同的补充合同，其不属于具有独立性的负担合同。因此，根据上文的分析，上诉人系2001年房屋买卖合同的一方当事人，则案涉网签合同亦应对其具有法律拘束力。
综上所述，二审法院最终认定上诉人要求确认案涉网签合同无效缺乏依据，应予驳回。综合来看，本案的难点有二：一是法律适用，即不同请求权基础的救济途径交叉下的规则适用；二是证据的综合认定，即在没有书面合同的情况下，运用其他证据综合分析后对关键事实做出认定，从而对法律适用做出判断。同时，本案又是实践中此类案件的典型，本案虽是二审维持原判的案件，但在一审的基础上，二审判决无论是案件事实的查明还是论理都更为翔实，尤其对证据认定的分析以及法律适用的阐述都更加透彻明晰，对此类案件的审理具有参考意义。
本案判决于《中华人民共和国民法典》出台之前，《中华人民共和国民法典》第三百一十一条对于善意取得制度的规定及第一百五十四条对于无效法律行为的规定与原《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》之规定保持了一致。
编写人：北京市第二中级人民法院 陈雨菡
006 房屋买卖合同中受让人“善意取得”的认定标准
——卢甲诉卢乙、崔某云确认合同无效案
案件基本信息
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院（2018）京02民终6593号民事判决书
2.案由：确认合同无效纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：卢甲
被告（被上诉人）：卢乙
被告（被上诉人）：崔某云
基本案情
卢甲、卢乙系艾某兰之子。案外人娄某会、娄某永系崔某云之子。位于北京市房山区甲小区2-××号房屋（以下简称涉案房屋）原登记在案外人艾某兰名下。2010年12月7日，艾某兰与卢甲签订了涉案房屋的过户协议，约定将该房产过户于卢乙名下，作为卢乙买卖其妻子李某位于海淀区乙小区房产（以下简称乙房屋）证明所用，不得出售、不得他用；在卢乙与李某将乙房屋过户后，再将涉案房屋过户回艾某兰名下。2010年12月23日，李某、卢乙（出卖人）与娄某永（买受人）签订了关于乙房屋的买卖合同。2012年6月1日、2014年1月12日，李某、卢乙（甲方、卖房人）与娄某会（乙方、买房人）就乙房屋签订《优先购房协议书》《协议书》，约定甲方同意将乙房屋转让给乙方，并以涉案房屋作为抵押保证协议的履行。在此期间，娄某永、娄某会陆续就乙房屋向卢乙、李某支付房屋款共计30万元。2016年4月1日，卢乙与崔某云签订了关于涉案房屋的买卖合同，约定卢乙将该房屋出售给崔某云，同年4月26日完成过户登记。艾某兰于2011年5月24日去世，涉案房屋现由卢甲居住，卢甲曾将卢乙诉至法院要求继承涉案房屋，后撤回起诉。现卢甲诉至法院，认为卢乙与崔某云恶意串通买卖涉案房屋的行为严重损害了自己的合法权利，要求确认卢乙与崔某云就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。娄某会、娄某永均表示不参加诉讼，认可崔某云系涉案房屋的买受人。对于卢甲的诉讼请求，卢乙、崔某云均不认可。
案件焦点
1.卢乙对涉案房屋的“无权处分”行为是否影响房屋买卖合同的效力；2.崔某云是否“善意取得”了涉案房屋的所有权。
法院裁判要旨
北京市房山区人民法院经审理认为：根据庭审中查明的事实，本案涉案房屋原登记在艾某兰名下，该房屋于2010年12月7日过户至卢乙名下时，卢乙系涉案房屋的登记所有权人，艾某兰系涉案房屋的实际所有权人。艾某兰于2011年5月24日去世后，该房屋作为艾某兰的遗产，在继承完成前，应当由艾某兰的各继承人共同共有。卢乙作为艾某兰的继承人之一，在未取得其他继承人同意的情况下，与崔某云签订房屋买卖合同处分涉案房屋，其行为构成无权处分。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，卢甲以涉案房屋系艾某兰的遗产，卢乙在与崔某云签订房屋买卖合同时系无权处分主张合同无效，缺乏法律依据，法院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：其一，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；其二，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；其三，以合法形式掩盖非法目的；其四，损害社会公共利益；其五，违反法律、行政法规的强制性规定。就本案而言，卢乙、崔某云自愿签署了房屋买卖合同，不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的情形；卢乙作为涉案房屋的登记所有权人，崔某云有理由信赖卢乙有权处分涉案房屋，庭审中双方亦无证据显示崔某云等对卢乙并非涉案房屋的实际所有权人知情，且结合娄某永、娄某会已经陆续向卢乙支付了购房款30万元，在前述合同迟迟不能履行的情况下，崔某云与卢乙签订了房屋买卖合同，以娄某永、娄某会已支付的30万元作为对价购买本案涉案房屋，符合情理，故卢乙、崔某云亦不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形；现有证据亦不能证明卢乙和崔某云之间存在以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益等其他法定合同无效情形。因此，卢甲主张卢乙、崔某云签订的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，作出如下判决：
驳回卢甲的诉讼请求。
卢甲不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。
北京市第二中级人民法院经审理认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。涉案房屋原登记在艾某兰名下，该房虽于2010年12月7日过户至卢乙名下，但双方协议艾某兰仍为该房屋的实际产权人。故在艾某兰去世后，该房应作为其遗产，由艾某兰的各继承人共同共有。在此前提下，卢乙作为艾某兰的继承人之一与崔某云签订房屋买卖合同，在未取得卢甲同意的前提下，属于无权处分行为，但该行为依据上述司法解释之规定，已非导致合同无效之情形。
关于卢甲上诉主张的卢乙与崔某云系恶意缔约，损害其利益一节，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，卢乙与崔某云在前述涉案房屋买卖合同时卢乙作为买卖标的的房屋的登记所有权人，且卢甲并未提供证据证明崔某云对该房的实际所有权人并非卢乙一事知情；崔某云信赖登记购买房屋，应属善意。至于房屋的交易价格问题，考虑到娄某永、娄某会曾就乙小区回迁房与卢乙签订一系列房屋买卖合同，且已经陆续向卢乙支付了购房款30万元，在购买乙小区回迁房之合同迟迟不能履行及合同目的无法实现的前提下，崔某云与卢乙签订涉案房屋买卖合同，以娄某永、娄某会支付的30万元作为对价购买涉案房屋，具备其合理性，仅凭此不足以认定卢乙与崔某云存在恶意串通之情形，故卢甲据此主张合同无效，缺乏事实依据，法院亦不予支持。综上所述，卢甲的上诉请求及理由，缺乏法律依据，法院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
法官后语
作为现代民法体系中的一项重要制度，善意取得制度在保护交易秩序安全、促进交易发展方面具有重要意义。原《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定都对善意取得制度进行了明确规定，且法律条文完全一致。即对不动产的善意取得，需要满足：受让人受让该不动产时是善意的；以合理的价格受让；转让的不动产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已交付给受让人三个要件。一般而言，后两个要件在理论和实践中都能够很好把握，如何判断受让人善意则成为决定善意取得成立的关键。
善意，作为一个民法学概念，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》相关规定，是指非明知或因重大过失而不知。一般而言，司法裁判者在受让人善意信赖标的物权利外观的情况下，推定受让人为善意，由原权利人对其非善意负担举证责任。然而，也有观点认为鉴于不动产的高价值性，在不动产交易中，应通过不动产的占有状态认定买受人的“知情或善意”更为合理，即“崔某云对于涉案房屋的占有状态没有尽到注意义务”是否属于重大过失？笔者认为，对于善意的判断，不仅涉及如何用客观化的外在行为去判断当事人内心的主观状态，还涉及善意判断中如何解释法律以及当事人之间举证责任如何承担的问题。因为善意取得制度并非仅仅旨在维护交易安全，保障受让人对登记或占有等权利外观的信赖，还有平衡原权利人与受让人之间利益的功能。为此，应该严格遵循法律法规的明确规定，增强对受让人群体的同情式理解，避免将法律职业群体的认识程度与普通当事人的认识程度相混同，无形中提高善意的认定标准，使司法裁判中认定的一般人之注意义务与实际情况存在较大偏差。本案中，涉案房屋登记所有人为卢乙，且卢甲并未提供证据证明崔某云对该房的实际所有权人并非卢乙一事知情，崔某云信赖登记购买房屋，应属善意。
编写人：北京市房山区人民法院 陈自喜